Fiscalité immobilière en Espagne : les impôts du propriétaire

1. À l'achat : ITP, TVA et AJD

Un logement ancien acheté à un particulier supporte l'ITP, impôt de transmission fixé par chaque communauté autonome, à déclarer dans le délai légal qui suit l'acte. Un logement neuf vendu par le promoteur supporte la TVA de 10 % et l'AJD régional. Voici l'état des taux en septembre 2026 dans les régions les plus recherchées.

Deux points passent souvent inaperçus. D'abord, l'impôt n'est pas calculé sur le prix payé mais sur la base la plus élevée entre le prix et la valeur de référence fixée par le cadastre : acheter en dessous de cette valeur ne réduit pas l'impôt et déclenche fréquemment une notification de l'administration. Ensuite, chaque région prévoit des taux réduits — résidence habituelle, jeunes acheteurs, familles nombreuses, personnes handicapées — dont le bénéfice se demande au moment de la déclaration et non après. Le détail figure dans le dossier impôts à payer lors de l'achat .

2. Chaque année : IBI, IRNR, patrimoine

L'IBI est la taxe foncière communale, assise sur la valeur cadastrale, avec un taux voté par chaque mairie. Elle se domicilie sur un compte bancaire espagnol : un IBI impayé suit le bien et se retourne contre l'acquéreur en cas de revente.

L'IRNR est l'impôt sur le revenu des non-résidents, déclaré au moyen du modèle 210. Si le logement reste à votre disposition sans être loué, l'administration impose un revenu théorique : 1,1 % de la valeur cadastrale lorsque celle-ci a été révisée dans l'année ou les dix années précédentes, 2 % sinon, au prorata des jours concernés. Ce revenu est imposé à 19 % pour les résidents de l'Union européenne, de Norvège, d'Islande et du Liechtenstein, à 24 % pour les autres.

L'impôt sur le patrimoine (impuesto sobre el patrimonio) ne concerne, pour un non-résident, que les biens et droits situés en Espagne. Le minimum exonéré de droit commun est de 700 000 € et le barème national supplétif va de 0,2 % à 3,5 %, mais chaque communauté autonome peut modifier ce minimum, son barème et ses bonifications. Voici l'état des règles régionales au 21 septembre 2026 :

Deux précisions décisives. D'abord, un non-résident peut appliquer la réglementation de la communauté autonome où se concentre la plus grande valeur de ses biens espagnols : la région du bien change donc réellement l'impôt. Ensuite, l'impôt national temporaire de solidarité sur les grandes fortunes (ITSGF), créé par la loi 38/2022 et prorogé, frappe les patrimoines supérieurs à 3 000 000 € et ne peut pas être neutralisé par une bonification régionale : c'est lui qui limite l'avantage de Madrid ou de l'Andalousie sur les patrimoines élevés. Sources : loi 19/1991, loi 38/2022, loi madrilène 12/2023, décret législatif catalan 1/2024 et décret-loi catalan 10/2024.

L'ensemble des obligations annuelles, avec les échéances, est détaillé dans les impôts après l'achat.

3. Si vous louez : charges déductibles et déclaration

Un bailleur résident de l'Union européenne, de Norvège, d'Islande ou du Liechtenstein est imposé à 19 % sur le revenu net : il déduit les charges rattachables à la période de location, au prorata des jours loués.

• intérêts d'emprunt et frais de financement,
• IBI, ordures ménagères et charges de copropriété,
• assurance, entretien courant et réparations,
• amortissement de la construction et du mobilier,
• frais d'agence, de gestion locative et honoraires de conseil,
• fournitures d'eau et d'électricité restées à votre charge.

Un bailleur établi hors de cet espace est imposé à 24 % sur le loyer brut, sans aucune déduction : l'écart d'impôt est considérable et justifie souvent une analyse de la structure de détention. Depuis les loyers dus à compter de 2024, la déclaration est annuelle et se dépose dans les vingt premiers jours de janvier. Attention, la location touristique ajoute des obligations propres : licence touristique municipale ou régionale, registre des voyageurs, et dans certains cas TVA lorsque des services hôteliers sont fournis.

4. À la revente : retenue de 3 %, plus-value, plusvalía

Lorsqu'un non-résident vend, l'acquéreur est légalement tenu de pratiquer la retenue de 3 % du prix de vente et de le verser au Trésor espagnol au moyen du modèle 211. Il s'agit d'un acompte, pas de l'impôt définitif. Le vendeur déclare ensuite la plus-value réelle — prix de vente moins prix d'acquisition, frais et impôts d'acquisition justifiés, travaux d'amélioration facturés — et complète l'impôt ou demande le remboursement du trop-retenu.

S'y ajoute la plusvalía municipale, taxe communale sur l'augmentation de la valeur du terrain, due par le vendeur sauf convention contraire, et dont le calcul peut être contesté lorsque la vente s'est faite sans gain réel. Conserver toutes les factures depuis l'achat est déterminant : sans justificatif, les travaux ne réduisent pas la plus-value imposable.

5. Résident ou non-résident : où bascule-t-on ?

Vous devenez résident fiscal espagnol dès qu'un seul de ces critères est rempli : plus de 183 jours de présence en Espagne sur l'année civile, centre de vos intérêts économiques en Espagne, ou résidence habituelle en Espagne de votre conjoint non séparé et de vos enfants mineurs. La conséquence est lourde : vous êtes alors imposable sur l'ensemble de vos revenus mondiaux et concerné par la déclaration des avoirs détenus à l'étranger.

Cette bascule se prépare, notamment pour un départ à la retraite en Espagne, une activité en télétravail ou la vente d'une entreprise en France. L'année du déménagement, la chronologie des opérations détermine souvent l'impôt final.

6. France–Espagne : éviter la double imposition

La convention fiscale entre la France et l'Espagne attribue l'imposition des revenus immobiliers à l'État de situation du bien, donc à l'Espagne, et la France élimine la double imposition par un crédit d'impôt. Mais les revenus restent à déclarer dans les deux pays : l'erreur la plus fréquente consiste à payer correctement en Espagne et à omettre la déclaration française — voir le modèle 720 pour déclarer un bien en Espagne —, ce qui expose à un redressement sans que le moindre impôt ait été éludé. Des conventions comparables existent avec la Belgique, la Suisse et le Luxembourg, avec des mécanismes proches mais non identiques.

7. Transmission et succession du bien espagnol

Un bien situé en Espagne y sera taxé au décès, au titre de l'impôt sur les successions et donations, selon le barème de la communauté autonome concernée. Plusieurs régions appliquent des abattements ou des réductions très importantes entre parents proches, si bien que le coût réel varie fortement d'une région à l'autre. La loi civile qui régit la succession se détermine, elle, par le règlement européen 650/2012 : en principe celle de la dernière résidence habituelle du défunt, sauf choix exprès de la loi nationale par testament, espagnol ou français.

Ces bonifications visent les groupes I et II : conjoint, descendants et ascendants. Pour un frère, un neveu et plus encore pour une personne sans lien de parenté (groupes III et IV), les réductions sont faibles et un coefficient multiplicateur s'applique, jusqu'à 2,4 : c'est la situation où la facture espagnole peut réellement surprendre, et où l'organisation faite du vivant change tout. La déclaration doit être déposée dans les six mois du décès, délai prorogeable de six mois si la demande est présentée dans les cinq premiers mois. Sources : loi 29/1987, loi 22/2009, textes autonomiques cités, état vérifié au 21 septembre 2026.

Trois décisions se prennent utilement au moment de l'achat : la répartition entre conjoints ou l'achat en démembrement, la rédaction d'un testament espagnol inscrit au registre central des dernières volontés, et le choix de loi applicable. Le sujet est développé sur la page successions internationales.

Calendrier fiscal de l'année

1. Janvier (20 premiers jours)Déclaration annuelle des loyers de non-résident perçus l'année précédente (modèle 210).
2. Au cours de l'annéeDéclaration du revenu imputé du logement non loué, exercice précédent (modèle 210).
3. Selon la communeAvis d'IBI, généralement entre le printemps et l'automne, à domicilier.
4. Avril à juinCampagne de l'impôt sur le revenu et du patrimoine pour les résidents fiscaux espagnols.
5. Dans les 30 jours ouvrables de l'acteITP ou AJD après un achat.
6. Dans les 6 mois du décès, prorogeables de 6 moisImpôt sur les successions pour un bien espagnol (demande de prorogation dans les 5 premiers mois).
7. Après une venteRetenue de 3 % versée par l'acheteur (modèle 211) dans le mois de l'acte, puis modèle 210 du vendeur dans les trois mois qui suivent ce délai.
8. À partir du 1er janvier 2027Nouveau modèle 210 pour le revenu imputé et les loyers (arrêté HAC/623/2026 du 12 juin 2026) : détail des charges déductibles, nombre de jours, quote-part, et délais de dépôt modifiés. Le revenu imputé de 2025 reste déclarable jusqu'au 31 décembre 2026.

Les échéances exactes dépendent de votre situation et de votre commune ; l'avocat qui suit votre dossier vous remet un calendrier personnalisé.

Les erreurs les plus coûteuses

• Croire qu'un logement non loué ne donne lieu à aucune déclaration en Espagne : le revenu imputé est dû chaque année.
• Déclarer en Espagne et oublier la déclaration en France, alors que le crédit d'impôt annule le plus souvent la double imposition.
• Ne pas conserver les factures de travaux : elles sont indispensables pour réduire la plus-value à la revente.
• Ignorer la valeur de référence du cadastre et calculer l'impôt d'achat sur le seul prix payé.
• Oublier de demander le taux réduit régional auquel on avait droit au moment de la déclaration d'ITP.
• Découvrir la fiscalité successorale du bien espagnol après le décès, quand plus aucune option n'est ouverte.

Questions fréquentes sur la fiscalité immobilière espagnole