Avocat francophone à Marbella

Villa ou appartement à Marbella : l'audit juridique avant l'offre

Un avocat pour un achat immobilier à Marbella vérifie la situation juridique, urbanistique et fiscale du bien avant tout versement d'argent, et doit être saisi avant la signature du contrat d'arras, pas après.

Sur la Costa del Sol, une part importante des villas et des grands appartements se négocient vite, parfois en anglais ou en espagnol seulement, avec un compromis rédigé par l'agence. Le notaire de Marbella authentifie l'acte final mais ne mène aucune enquête préalable sur les dettes, l'urbanisme ou l'occupation réelle du bien : ce travail incombe à l'avocat, qui lit la nota simple, contrôle la conformité au plan général d'urbanisme et négocie les clauses de l'arras avant signature.

Le bon moment pour saisir un avocat est celui où un bien retient votre attention, avant toute réservation ou tout acompte versé à l'agence. Beaucoup d'acquéreurs contactent un avocat une fois le contrat déjà signé, ce qui réduit fortement la marge de négociation en cas de découverte problématique.

Détention par société, hypothèque, charges d'urbanisation : les contrôles à Marbella

À Marbella, les points de contrôle les plus fréquents concernent les hypothèques non levées sur des villas anciennes, les charges de copropriété impayées dans les résidences fermées et les piscines ou extensions construites sans permis.

Les grandes propriétés de la Golden Mile et de Sierra Blanca ont souvent changé plusieurs fois de propriétaire, parfois via des sociétés étrangères, et il n'est pas rare de retrouver une hypothèque ancienne encore inscrite au registre foncier malgré un prêt soldé de longue date. L'avocat exige la mainlevée avant ou au moment de l'acte, jamais après.

Les piscines, pool houses et extensions de terrasse sont des ajouts fréquents dans les villas de la région, réalisés parfois sans licence municipale. Le certificat de situation urbanistique de la mairie de Marbella permet de vérifier si l'ouvrage est régularisable ou expose à une procédure de démolition.

Dans les résidences de Puerto Banús et Nueva Andalucía, les charges de copropriété impayées par le vendeur peuvent se transmettre à l'acheteur pour l'année en cours et les trois précédentes : un relevé de la communauté est systématiquement demandé avant de finaliser le prix.

Transmettre ou hériter d'un bien à Marbella

Un avocat pour une succession à Marbella accompagne les héritiers dans le délai de six mois à compter du décès, prorogeable de six mois si la demande est faite dans les cinq premiers mois, pour la déclaration et le paiement de l'impôt.

De nombreux propriétaires de Marbella ont acquis leur bien il y a vingt ou trente ans, parfois via une société patrimoniale, ce qui complique la transmission au décès : il faut déterminer si l'on hérite de l'immeuble ou de parts sociales, et vérifier la situation fiscale de la structure. Chaque héritier doit disposer d'un NIE pour accepter la succession et faire inscrire le bien à son nom.

L'Andalousie applique des abattements élevés entre parents proches sur les droits de succession, mais ce traitement espagnol ne dispense pas de vérifier le traitement en France, faute de convention bilatérale spécifique en la matière. Le délai de six mois court vite lorsque plusieurs héritiers résident à l'étranger.

Céder une propriété de Marbella : fiscalité du vendeur non-résident

Un avocat pour vendre un bien à Marbella calcule la retenue de 3 % appliquée par l'acheteur non résident sur le prix et vérifie si l'impôt réellement dû sur la plus-value est inférieur ou supérieur à cette retenue.

Sur des biens de prestige revendus après plusieurs années, l'écart entre la retenue de 3 % (modèle 211) et la plus-value réelle imposée à l'IRNR peut être important dans un sens comme dans l'autre. L'avocat reconstitue le prix d'acquisition, les frais et les travaux justifiés par facture pour déposer le modèle 210 dans les trois mois qui suivent, et demander un remboursement si la retenue excède l'impôt dû.

La revente d'un bien détenu via une société suppose en plus de vérifier le passif transmis à l'acquéreur si celui-ci reprend les parts plutôt que l'immeuble, ce qui influence directement le prix négocié.

NIE, résidence et installation sur la Costa del Sol

À Marbella, le NIE s'obtient à la Comisaría de la ville ou au bureau des étrangers de Málaga, et une procuration permet d'acheter sans se déplacer pour chaque étape.

Le NIE des acquéreurs de la Costa del Sol se demande auprès de la Comisaría de Marbella ou du bureau des étrangers de Málaga, ou par l'intermédiaire d'un consulat espagnol en France avant le déplacement. Les délais de rendez-vous sont souvent longs en haute saison, ce qui justifie d'anticiper la démarche dès le projet d'achat engagé.

Une procuration notariée permet à l'avocat de signer le contrat d'arras, d'ouvrir le compte bancaire et de comparaître à l'acte final sans que l'acquéreur se déplace, formule fréquemment utilisée par les acheteurs de villas qui ne peuvent pas venir plusieurs fois en Espagne.

Différend sur un bien haut de gamme à Marbella

Un avocat pour un litige immobilier à Marbella intervient en cas de vice caché sur une villa, de retard de livraison d'un programme neuf ou de conflit de voisinage sur un lotissement, devant le tribunal de première instance de Marbella.

Les litiges les plus fréquents à Marbella concernent les infrastructures communes des grands lotissements (piscines, voies privées, réseaux) livrées incomplètes par le promoteur, ainsi que les vices cachés découverts après l'achat de villas anciennes rénovées avant la vente sans déclaration des travaux.

Les conflits de bornage et de servitude de passage sont également courants entre propriétés voisines de Sierra Blanca ou de Benahavís, où les limites de parcelles ont parfois évolué au fil des divisions successives. L'avocat engage la procédure devant le tribunal compétent du lieu de situation de l'immeuble et peut solliciter une expertise judiciaire.