Guide — achat immobilier en Espagne
Le vendeur a des dettes : ce que l'acheteur reprend, et ce qu'il ne reprend pas
Mis à jour le 26 octobre 2026 · 7 min de lecture · Rédigé par les avocats de ABOGADOS-ESPANA, inscrits au barreau espagnol
En Espagne, certaines dettes suivent le bien et non le vendeur. IBI, charges de copropriété, taxes de plusvalía : la règle, dette par dette.
L'essentiel en bref
En droit espagnol, plusieurs dettes sont attachées au bien lui-même : elles se poursuivent contre le nouveau propriétaire. L'IBI (impôt foncier) bénéficie d'une affectation réelle sur les exercices non prescrits ; les charges de copropriété suivent le bien pour l'année en cours et les trois années précédentes (article 9.1.e de la loi sur la propriété horizontale) ; une hypothèque inscrite au registre reste attachée au bien même après la vente ; les frais de fourniture d'eau ou d'électricité peuvent bloquer le rebranchement. En revanche, les dettes personnelles du vendeur (crédit à la consommation, dettes fiscales personnelles hors impôts réels, condamnations) ne vous suivent pas — sauf si elles ont donné lieu à une saisie inscrite au registre sur le bien. La protection est simple : nota simple récente le jour de l'acte, certificats de dettes, et retenue sur le prix payée directement aux créanciers.
Dette par dette : ce qui vous suit
| Dette | Suit le bien ? | Comment s'en protéger |
|---|---|---|
| IBI (impôt foncier) | Oui, affectation réelle sur les exercices non prescrits | Derniers avis d'imposition et certificat municipal |
| Charges de copropriété | Oui : année en cours + 3 années précédentes | Certificat du syndic exigé par le notaire |
| Hypothèque inscrite | Oui, elle reste attachée au bien | Mainlevée et quittance le jour de l'acte |
| Saisie (embargo) inscrite | Oui, elle grève le bien | Nota simple le matin de la signature |
| Plusvalía municipale | Due par le vendeur ; l'administration peut se tourner vers l'acheteur si le vendeur est non-résident | Retenue sur le prix jusqu'au paiement |
| Eau, électricité, ordures | Pas juridiquement, mais bloque le service | Certificats de non-dette avant l'acte |
| Dettes personnelles du vendeur | Non, sauf saisie inscrite | Nota simple |
La retenue sur le prix : l'outil qui règle presque tout
La pratique protectrice consiste à ne pas remettre la totalité du prix au vendeur. Une partie est retenue et versée directement aux créanciers le jour de l'acte : la banque du vendeur pour solder l'hypothèque, le syndic pour les charges impayées, la mairie pour l'IBI et la plusvalía.
Cette mécanique s'organise avant, dans le contrat d'arrhes. Elle ne s'improvise pas devant le notaire, qui n'a pas pour mission de négocier à votre place.
La clause de retenue doit être rédigée avec précision pour couvrir chaque créancier identifié : confier la rédaction de la clause de retenue à Me Segarra, avocat au barreau d'Orihuela sécurise le versement du prix le jour de l'acte.
Le cas du vendeur non-résident
Quand le vendeur n'est pas résident fiscal en Espagne, l'acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser au Trésor espagnol (modèle 211) comme acompte sur l'impôt du vendeur. Ce n'est pas une option : l'acheteur qui ne le fait pas répond de la somme.
Pour la plusvalía municipale, l'administration peut se retourner vers l'acheteur lorsque le vendeur est non-résident. La retenue sur le prix est donc la seule sécurité réelle.
Quand le vendeur n'est pas résident fiscal en Espagne, faire vérifier le modèle 211 par l'avocat immobilier du réseau évite à l'acheteur de répondre personnellement d'une retenue mal calculée.
Ce que l'avocat contrôle
- Nota simple récente, puis une seconde le matin de l'acte : une saisie peut s'inscrire entre-temps.
- Certificat du syndic sur les charges et les travaux votés non encore appelés.
- Certificats de non-dette IBI, ordures, eau et électricité.
- Situation matrimoniale et capacité du vendeur, existence d'une procédure d'insolvabilité.
- Organisation des retenues et des paiements directs aux créanciers dans l'acte.
Questions fréquentes
Le notaire vérifie-t-il les dettes du vendeur ?
Il consulte le registre foncier et demande le certificat de charges de copropriété, mais il ne mène pas d'enquête sur les dettes fiscales, les fournisseurs ou les travaux votés. Le contrôle complet relève de votre avocat.
Puis-je refuser de signer si une dette apparaît la veille ?
Oui si le contrat d'arrhes le prévoit. C'est précisément le rôle des conditions du contrat préliminaire : sans elles, vous risquez de perdre l'acompte.
Combien d'années de charges de copropriété peuvent m'être réclamées ?
L'année en cours et les trois années naturelles antérieures, en application de l'article 9.1.e de la loi sur la propriété horizontale.
Et si la dette apparaît après la signature ?
Si elle est attachée au bien, vous devez la payer puis vous retourner contre le vendeur. C'est un contentieux long : la vérification préalable et la retenue sur le prix sont la seule vraie protection.
Ces dettes ont-elles un effet sur le financement ou la revente ?
Oui. Une banque n'accorde pas de prêt sur un bien grevé de charges ou de saisies non purgées, et un acheteur suivant, correctement conseillé, exigera les mêmes certificats que vous. Purger les dettes avant l'acte évite un blocage au financement et facilite une revente future.
Peut-on annuler la vente si une dette non déclarée apparaît ?
Si elle est découverte avant la signature, oui : le contrat d'arrhes doit prévoir cette faculté. Après la signature, seule une action pour vice caché reste envisageable, avec les aléas d'un procès en Espagne.
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