Guide — achat immobilier en Espagne
Nota simple du registre foncier espagnol : ce qu'elle dit, ce qu'elle ne dit pas
Mis à jour le 26 octobre 2026 · 6 min de lecture · Rédigé par les avocats de ABOGADOS-ESPANA, inscrits au barreau espagnol
Un document de deux pages qui révèle le propriétaire réel, les hypothèques et les servitudes — et qui peut changer en quelques jours.
L'essentiel en bref
La nota simple est l'extrait du Registro de la Propiedad qui indique qui est propriétaire inscrit, la description officielle du bien et les charges qui le grèvent : hypothèque, saisie, servitude, condition résolutoire, interdiction statutaire. L'avocat la vérifie parce qu'en Espagne les charges inscrites suivent le bien, et il la redemande à jour quelques jours avant la signature : une saisie peut être inscrite entre l'audit initial et l'acte. Elle ne dit rien de l'urbanisme, des dettes de copropriété ni de l'état réel du logement.
Ce que la nota simple contient
- L'identité du ou des propriétaires inscrits et la part de chacun.
- La description officielle du bien : surface inscrite, annexes, quote-part de copropriété.
- Les hypothèques, avec le capital inscrit — qui n'est pas le capital restant dû.
- Les saisies, procédures judiciaires et charges fiscales inscrites.
- Les servitudes, droits de passage, droits d'usage et usufruits.
- Les conditions résolutoires et limitations statutaires, y compris certaines interdictions de louer.
Ce qu'elle ne dit pas
Elle ne mentionne ni l'IBI impayé, ni les charges de copropriété, ni les travaux votés en assemblée, ni les infractions urbanistiques non inscrites, ni la surface réellement construite. Ces points relèvent de la mairie, du cadastre et de l'administrateur de copropriété — d'où l'audit croisé.
Ces informations manquantes se trouvent auprès de la mairie, du cadastre et de l'administrateur de copropriété : c'est pourquoi un avocat pour la vérification d'un bien à Valence croise systématiquement ces sources.
Nota simple, nota informativa, certificat de charges
La nota simple s'obtient en ligne auprès du registre pour quelques euros, avec la référence cadastrale ou les coordonnées du bien, en général sous 24 à 48 heures ouvrées.
| Document | Valeur | Usage |
|---|---|---|
| Nota simple / informativa | Informative | Audit avant offre et avant arrhes |
| Certificación registral | Certifiée par le registrateur | Procédure, litige, financement |
| Nota simple à jour | Informative, mais récente | Contrôle final quelques jours avant l'acte |
Le réflexe de l'avocat : la lire deux fois
Une première lecture avant l'offre, pour savoir à qui appartient le bien et ce qui le grève. Une seconde juste avant la signature, pour vérifier qu'aucune charge n'a été inscrite depuis. C'est ce second contrôle qui évite la mauvaise surprise le jour de l'acte.
Ce double contrôle, avant l'offre puis juste avant la signature, fait partie du travail habituel d'un avocat immobilier en Espagne.
Questions fréquentes
La nota simple est-elle payante ?
Oui, quelques euros auprès du registre foncier. Le coût n'est jamais le sujet : l'enjeu est de la lire au bon moment et de savoir interpréter les mentions.
Une hypothèque inscrite empêche-t-elle d'acheter ?
Non. Elle doit être soldée et radiée au moment de l'acte, avec la quittance de la banque. C'est un point à cadrer dans les arrhes, pas un obstacle en soi.
Que faire si le vendeur n'est pas le propriétaire inscrit ?
Ne rien verser. Cas fréquent d'un vendeur héritier : la succession doit être liquidée et inscrite à son nom avant que la vente puisse être inscrite au vôtre.
Peut-on obtenir la nota simple depuis la France, sans se déplacer ?
Oui, elle se commande en ligne auprès du registre foncier espagnol ou par l'avocat, avec la référence cadastrale ou l'adresse du bien ; aucun déplacement n'est nécessaire.
La nota simple est-elle traduite en français ou en anglais ?
Non, elle est délivrée en espagnol. C'est l'avocat qui en traduit et commente les mentions utiles avant l'offre puis avant la signature.
Combien de temps la nota simple reste-t-elle fiable ?
Quelques jours seulement : une charge peut être inscrite à tout moment. C'est pourquoi une version à jour est redemandée juste avant l'acte, même si une première a été obtenue au début du dossier.
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Avocat francophone à MadridObtention et lecture de la nota simple pour le compte de l'acquéreur avant la signature.