Guide — achat immobilier en Espagne
Que vérifie exactement l'avocat avant un achat immobilier en Espagne ?
Mis à jour le 26 octobre 2026 · 9 min de lecture · Rédigé par les avocats de ABOGADOS-ESPANA, inscrits au barreau espagnol
Registre foncier, cadastre, mairie, copropriété, fiscalité : la liste des documents qu'un avocat demande, et ce qu'il y cherche.
L'essentiel en bref
L'avocat conduit un audit en quatre sources : le registre foncier (qui est propriétaire, quelles charges sont inscrites), le cadastre (surface, référence, valeur de référence servant de base à l'impôt), la mairie (urbanisme, licence de première occupation, dettes d'IBI, plusvalía) et la copropriété (dettes, travaux votés, statuts limitant la location). Il contrôle aussi l'identité et la capacité du vendeur, l'état d'occupation du bien, puis chiffre l'impôt et les frais avant de rédiger le contrat d'arrhes.
1. Le registre foncier : nota simple et certificat de charges
La nota simple du Registro de la Propiedad donne le propriétaire inscrit, la description officielle et les charges : hypothèque, saisie, servitude, droit de passage, condition résolutoire, interdiction statutaire de louer.
Elle se demande à jour, quelques jours avant la signature, et non au début du dossier : une saisie peut être inscrite entre-temps.
2. Le cadastre : surface, référence et base d'imposition
La référence cadastrale permet de comparer la surface réelle, la surface inscrite au registre et la surface cadastrale. Un écart signale souvent une extension non déclarée.
Le cadastre fournit aussi la valeur de référence officielle : depuis 2022, c'est elle, et non le prix payé, qui sert de base minimale à l'impôt de transmission. Acheter en dessous expose à un redressement.
3. La mairie : urbanisme, licence, taxes locales
- Certificat d'urbanisme : classification du terrain, alignements, projets d'expropriation.
- Licence de première occupation ou cédula de habitabilidad, indispensable pour les contrats définitifs d'eau et d'électricité et pour toute licence touristique.
- Absence de procédure d'infraction urbanistique ouverte sur le bien (obra sin licencia).
- Dernier reçu d'IBI et situation de la plusvalía municipale due par le vendeur.
4. La copropriété : dettes, travaux, statuts
Le certificat de dettes signé par l'administrateur (certificado de deudas) est exigé chez le notaire, mais il faut aussi lire les trois derniers procès-verbaux d'assemblée : un ravalement voté avant votre achat peut vous être réclamé, et certains statuts interdisent la location de courte durée.
La lecture des trois derniers procès-verbaux d'assemblée est systématique dans les grandes résidences : un avocat attentif aux procès-verbaux de copropriété à Benidorm y consacre une attention particulière avant de valider l'achat.
5. Le vendeur et l'occupation réelle
L'avocat vérifie l'identité et la capacité du vendeur, le régime matrimonial, l'accord de tous les copropriétaires en cas d'indivision, et le cas particulier du vendeur héritier : la succession doit être liquidée et inscrite avant la vente.
Il contrôle également si le bien est loué, occupé ou grevé d'un droit d'usage, et si le vendeur est non-résident fiscal — auquel cas l'acheteur doit retenir 3 % du prix.
6. Le chiffrage fiscal et la structure d'achat
Avant de signer, l'avocat calcule l'impôt applicable dans la région (de 6 % à Madrid à 13 % sur les tranches hautes en Catalogne ou aux Baléares ; 10 % de TVA plus droit de timbre dans le neuf), les frais de notaire et de registre, puis les obligations annuelles à venir.
Il vous dit aussi ce que change l'achat seul, à deux, en indivision ou via une société, pour la revente comme pour la succession.
Ce chiffrage varie fortement selon la région, de 6 % à Madrid à 13 % sur les tranches hautes en Catalogne : un avocat pour le chiffrage fiscal à Barcelone l'établit avant la signature du contrat d'arras.
Questions fréquentes
Combien de temps prend cet audit ?
Comptez une à trois semaines selon la mairie et la copropriété concernées. C'est la raison pour laquelle le contrat d'arrhes doit prévoir un délai suffisant avant l'acte.
Peut-on faire ces vérifications soi-même ?
Une partie, oui : la nota simple s'obtient en ligne et le cadastre est public. Mais l'interprétation — un écart de surface, une condition résolutoire, un statut de copropriété — et la rédaction des clauses protectrices relèvent du travail juridique.
Que se passe-t-il si l'audit révèle un problème ?
Trois issues : le vendeur régularise avant l'acte, le prix est renégocié, ou vous renoncez en récupérant l'acompte si la condition suspensive correspondante a été insérée dans les arrhes.
Quels documents dois-je fournir moi-même à l'avocat ?
Votre passeport, votre NIE s'il est déjà obtenu, le contrat ou l'offre reçue de l'agence, et vos coordonnées bancaires si un compte espagnol doit être ouvert. Le reste — nota simple, cadastre, mairie, copropriété — est obtenu par l'avocat.
Combien coûte cet audit ?
Il est en général compris dans le forfait fixe annoncé pour l'accompagnement de l'achat, sans facturation séparée ; voir le guide sur le coût d'un avocat pour un achat en Espagne.
Cet audit est-il différent pour un bien vendu par une banque ou en indivision ?
Le contenu est le même, mais les points de vigilance changent : occupation effective pour un bien de banque, accord de tous les indivisaires pour une vente en indivision.
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