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Contrat d'arras en Espagne : pourquoi il doit être vérifié avant tout versement

Mis à jour le 26 octobre 2026 · 8 min de lecture · Rédigé par les avocats de ABOGADOS-ESPANA, inscrits au barreau espagnol

C'est le document qui engage 10 % du prix. Trois types d'arrhes existent, et leurs effets n'ont rien de comparable.

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L'essentiel en bref

Oui : le contrat d'arras est le seul document de l'achat espagnol qui se négocie vraiment, et il engage généralement 10 % du prix. Le droit espagnol connaît trois types d'arrhes aux effets très différents : penitenciales (chacun peut se dédire, l'acheteur perd l'acompte, le vendeur le rembourse au double), confirmatorias (la vente est réputée conclue, l'autre partie peut exiger l'exécution forcée) et penales (l'acompte joue comme pénalité). Sans condition suspensive de financement, de licence d'habitation et de situation urbanistique conforme, l'acompte est perdu si l'un de ces points fait défaut.

Les trois types d'arrhes, et pourquoi le mot choisi change tout

Un contrat remis par l'agence ne précise pas toujours clairement le type retenu. En cas de silence, l'interprétation se fait devant un tribunal espagnol, en espagnol, des mois plus tard.

Type	Si l'acheteur renonce	Si le vendeur renonce
Penitenciales (art. 1454 du code civil)	Il perd l'acompte	Il rembourse le double
Confirmatorias	La vente peut être exigée en justice	La vente peut être exigée en justice
Penales	L'acompte reste acquis à titre de pénalité	Indemnité prévue au contrat

Faire trancher ce point avant la signature évite un litige interprété des mois plus tard devant un tribunal espagnol : un avocat pour la vérification du contrat d'arras à Torrevieja est un réflexe simple.

Les clauses qui protègent réellement l'acheteur

Condition suspensive d'obtention du prêt, avec délai et banque identifiés.
Condition suspensive de situation urbanistique conforme et de licence de première occupation.
Condition suspensive d'absence de charges et de dettes non déclarées (hypothèque, saisie, copropriété).
Délai réaliste avant l'acte notarié : quatre à huit semaines selon les vérifications à mener.
Identification exacte du bien : référence cadastrale, registre foncier, annexes, place de parking, débarras.
Répartition des frais et des taxes, plusvalía municipale à la charge du vendeur.
Sort du mobilier, état d'occupation et date de remise des clés.
Compte bancaire du vendeur ou compte séquestre : jamais le compte personnel d'un intermédiaire.

Le montant et le calendrier

L'usage est de 10 % du prix, mais rien ne l'impose : un acompte plus faible se négocie, surtout si l'audit du bien n'est pas terminé. Une réservation préalable de quelques milliers d'euros peut aussi être versée — elle doit alors être imputée sur les arrhes et remboursable si l'audit révèle un défaut.

Dans un achat sur plan, la logique est différente : les versements échelonnés doivent être couverts par une garantie bancaire ou une assurance et déposés sur un compte spécial affecté.

Ce qui se passe quand les arrhes sont mal rédigées

Les litiges les plus fréquents portent sur un refus de prêt sans condition suspensive, une extension non régularisée découverte après signature, un vendeur héritier dont la succession n'était pas inscrite, ou un délai trop court rendant l'acte impossible à tenir. Dans ces cas, la perte porte sur l'acompte versé, et la récupération suppose une procédure.

Un vendeur héritier dont la succession n'est pas encore inscrite peut compliquer la signature : un point que l'avocat inscrit au barreau d'Orihuela, couvrant Alicante et Torrevieja, vérifie avant la signature — voir Me Segarra.

Questions fréquentes

Puis-je signer des arrhes puis faire vérifier le bien ensuite ?

C'est l'ordre inverse du bon ordre. Si le calendrier l'impose, il faut au minimum insérer des conditions suspensives précises et un délai suffisant pour mener l'audit, sinon l'acompte n'est plus protégé.

Le contrat fourni par l'agence est-il fiable ?

Il est rédigé pour conclure la vente, ce qui est légitime, mais il ne contient généralement aucune condition suspensive en votre faveur et fixe souvent un délai court.

Combien de temps faut-il pour faire relire des arrhes ?

Une lecture et des corrections se font en général en 24 à 48 heures ouvrées ; c'est le délai qu'il faut demander à l'agence avant de signer.

Les arrhes doivent-elles être signées devant notaire ?

Non, c'est un contrat privé. C'est précisément ce qui le rend risqué : aucun officier public n'en contrôle le contenu.

Quelle différence entre une réservation (señal) et les arrhes ?

La réservation immobilise le bien quelques jours pour un faible montant, le temps de préparer les arrhes ; elle doit être remboursable si l'audit révèle un défaut. Les arrhes, elles, engagent réellement les deux parties sur la vente.

Faut-il un NIE pour signer un contrat d'arras ?

Pas obligatoirement pour signer les arrhes elles-mêmes, mais le NIE sera indispensable avant l'acte notarié ; autant l'anticiper dès ce stade.

Peut-on signer les arrhes à distance, depuis la France ?

Oui, par procuration notariée confiée à l'avocat, ou par signature électronique lorsque l'agence l'accepte ; l'acompte doit alors être viré sur le compte du vendeur ou un compte séquestre identifié.

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Les avocats du réseau auditent le bien, rédigent le contrat d'arrhes et vous représentent chez le notaire espagnol, en français, à Barcelone, Madrid, Valence, Alicante, Marbella et Séville.

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Un avocat francophone sur place

Avocat francophone à Torrevieja

Relecture du contrat d'arras avant signature pour éviter un litige interprété plus tard par un tribunal.

Avocat francophone à Alicante

Vérification de la condition suspensive de financement protégeant l'acompte en cas de refus de prêt.

Avocat francophone à Benidorm

Vérification du délai de signature prévu aux arrhes au regard du calendrier bancaire de l'acquéreur.