Les 10 étapes pour acheter un bien immobilier en Espagne

Étape 1 — Fixer le budget total, pas seulement le prix

Ajoutez 10 à 14 % de frais au prix affiché, puis, si vous empruntez, l'apport exigé des non-résidents. Cette étape évite la principale cause d'abandon en cours de dossier.

Étape 2 — Obtenir le NIE pour chaque acquéreur

Lancez la demande dès que le projet est sérieux : sans NIE, on ne signe pas d'escritura. Elle peut être déposée par votre avocat au moyen d'une procuration.

Confier cette démarche à un mandataire muni d'une procuration simplifie le suivi du dossier : Me Segarra, inscrit au barreau d'Orihuela, traite ce type de dossier pour des acquéreurs à distance.

Étape 3 — Ouvrir un compte bancaire espagnol

Il servira au chèque bancaire pour le vendeur, au paiement des impôts et aux prélèvements récurrents une fois propriétaire.

Étape 4 — Offre et contrat de réservation

L'agence demande souvent une réserve de 3 000 à 6 000 euros pour retirer le bien du marché pendant deux à quatre semaines. Vérifiez que cette somme est imputée sur le prix et remboursable si l'audit juridique révèle un problème.

Étape 5 — Audit juridique du bien (due diligence)

C'est l'étape décisive, et la seule qui protège réellement l'acheteur. Elle prend en général une à deux semaines.

• Nota simple au registre foncier : propriétaire, description, hypothèques et charges.
• Certificat de dettes de la copropriété et derniers procès-verbaux d'assemblée.
• Reçu d'IBI, référence et valeur cadastrales, cohérence des surfaces.
• Situation urbanistique, licence de première occupation, certificat énergétique.
• Absence de locataire en place, de bail non déclaré ou d'occupant sans titre.

C'est l'étape où un avocat pour un achat immobilier à Alicante vérifie la nota simple, le cadastre, la mairie et la copropriété avant tout engagement financier.

Étape 6 — Signer le contrat d'arrhes (contrato de arras)

Vous versez généralement 10 % du prix et fixez la date de la signature notariée. Le contrat doit préciser le prix, la répartition des frais, l'état du bien, les meubles inclus et les conditions suspensives — financement, urbanisme, absence de charges.

Étape 7 — Finaliser le financement

Si vous empruntez en Espagne, la banque fait expertiser le bien puis remet l'offre contraignante (FEIN), qui doit être examinée par le notaire au moins dix jours avant la signature. Ce délai légal est à intégrer dans le calendrier des arras.

Étape 8 — Signature de l'escritura pública

Le jour de la signature, le notaire lit l'acte, vérifie l'absence de charges de dernière minute, reçoit le paiement (chèque bancaire ou virement) et vous remet les clés. Votre avocat contrôle le texte en amont et vous l'explique en français. Avec une procuration, votre présence n'est pas nécessaire.

Étape 9 — Payer les impôts dans les 30 jours ouvrables

ITP pour l'ancien, AJD pour le neuf : le dépôt hors délai entraîne majorations et blocage de l'inscription. Si le vendeur est non-résident, la retenue de 3 % doit également être versée par l'acheteur.

Étape 10 — Inscription au registre et mise en service

• Inscription du titre au Registro de la Propiedad, seule garantie opposable aux tiers.
• Changement de titulaire de l'IBI, de l'eau, de l'électricité et du gaz.
• Notification à la copropriété et mise en place des prélèvements.
• Assurance habitation, et licence touristique si vous prévoyez de louer.
• Calendrier fiscal : premier modèle 210 l'année suivante.

Combien de temps faut-il au total ?

Comptez deux à trois mois entre l'offre acceptée et la remise des clés pour un achat comptant dans l'ancien, et trois à quatre mois avec un prêt espagnol. Un achat sur plan suit le calendrier du chantier, avec des versements échelonnés garantis par le promoteur.