Acheter en Espagne en non-résident : NIE, compte, crédit et fiscalité

Aucune autorisation d'investissement n'est requise

Les ressortissants de l'Union européenne, comme la plupart des étrangers, achètent en Espagne sans autorisation préalable. Seules quelques zones classées d'intérêt pour la défense imposent une autorisation militaire, en pratique rare et limitée à certains terrains frontaliers ou insulaires.

Attention : le « golden visa » immobilier a été supprimé

Jusqu'en 2025, un investissement immobilier d'au moins 500 000 euros ouvrait droit à un titre de séjour pour les non-Européens. Ce régime a été supprimé avec effet au 3 avril 2025 : acheter un bien en Espagne, quel qu'en soit le montant, ne donne désormais plus aucun droit de séjour. Les ressortissants de l'Union européenne ne sont pas concernés par cette question, puisqu'ils s'installent librement en Espagne.

Étape 1 : obtenir le NIE

Le NIE est le numéro fiscal des étrangers en Espagne. Il est exigé pour signer l'acte, payer les impôts, ouvrir un compte et mettre les contrats de fourniture à votre nom. Chaque coacquéreur doit avoir le sien.

La demande se fait au consulat d'Espagne de votre pays de résidence ou en Espagne auprès de la police nationale, sur rendez-vous. Elle peut aussi être déposée par un avocat muni d'une procuration, ce qui évite le déplacement et l'attente d'un créneau.

Étape 2 : ouvrir un compte bancaire espagnol

Un compte espagnol n'est pas juridiquement obligatoire mais devient indispensable en pratique : chèque bancaire pour le notaire, prélèvement de l'IBI, des charges de copropriété, de l'eau et de l'électricité. Les banques demandent le NIE, un justificatif de revenus et l'origine des fonds.

Étape 3 : financer l'achat

Les banques espagnoles financent en général jusqu'à 60 à 70 % de la valeur pour un non-résident, contre 80 % pour un résident. Prévoyez donc au moins 30 à 40 % d'apport, plus les frais d'acquisition. L'expertise du bien (tasación), l'assurance et les frais de dossier sont à la charge de l'emprunteur.

L'alternative fréquente consiste à financer en France ou en Belgique, parfois par le rachat de crédit sur la résidence principale, puis à acheter comptant en Espagne.

Faire chiffrer l'apport et les frais réels avant de déposer un dossier de prêt évite les mauvaises surprises bancaires : l'avocat immobilier du réseau à Valence peut établir ce budget en amont.

Étape 4 : acheter sans vous déplacer

Une procuration (poder) signée devant un notaire français ou belge, apostillée et traduite, permet à votre avocat de demander le NIE, d'ouvrir le compte, de signer les arras puis l'acte de vente et d'accomplir les formalités fiscales et registrales en votre nom. C'est la solution retenue par une grande partie de nos clients.

La procuration notariée, rédigée pour couvrir précisément le NIE, l'ouverture de compte et la signature de l'acte, s'appuie utilement sur un achat finalisé à distance, sans se déplacer.

Étape 5 : vos obligations fiscales après l'achat

• IBI : taxe foncière municipale annuelle, prélevée sur votre compte espagnol.
• Impôt des non-résidents (modèle 210) : dû chaque année, même sans location, sur un revenu immobilier théorique.
• Déclarations en cas de location : depuis les loyers dus à compter de 2024, les revenus locatifs des non-résidents se déclarent en principe une fois par an sur le modèle 210, et non plus chaque trimestre.
• Nouveauté 2026 : l'arrêté HAC/623/2026 du 12 juin 2026 (BOE du 23 juin) modifie le modèle 210 pour le revenu imputé et les loyers — nouvelle annexe de détail des charges déductibles, cases « nombre de jours » et « quote-part de propriété » — et en change les délais de dépôt. Ces modifications s'appliquent aux déclarations déposées à partir du 1er janvier 2027 ; le revenu imputé de 2025 reste déclarable du 1er janvier au 31 décembre 2026, et les loyers courus d'avril à septembre 2026 conservent leur dépôt dans les 20 premiers jours de juillet et d'octobre 2026.
• Impôt sur la fortune régional si votre patrimoine espagnol dépasse les seuils de la région concernée.
• Retenue de 3 % opérée par l'acheteur le jour où vous revendrez.

Faut-il un représentant fiscal en Espagne ?

Ce n'est obligatoire que dans certains cas, notamment pour les résidents de pays hors Union européenne ou hors espace d'échange d'informations. En pratique, désigner une adresse de notification en Espagne évite de découvrir trop tard une notification de l'Agencia Tributaria envoyée à une adresse que vous ne consultez pas.

Résidence fiscale : attention au seuil de 183 jours

Passer plus de 183 jours par année civile en Espagne, ou y avoir le centre de vos intérêts économiques, vous rend résident fiscal espagnol : vous êtes alors imposable sur vos revenus mondiaux. La convention fiscale France-Espagne règle les conflits de résidence, mais mieux vaut anticiper que régulariser.