Impôts après l'achat en Espagne : IRNR, IBI, impôt sur la fortune

IBI : la taxe foncière espagnole

L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est perçu par la mairie sur la valeur cadastrale, à un taux généralement compris entre 0,4 % et 1,1 %. Pour un appartement de bord de mer, il se situe souvent entre 300 et 900 euros par an. Le prélèvement automatique sur un compte espagnol évite les majorations, fréquentes chez les propriétaires étrangers qui ne reçoivent pas l'avis.

S'y ajoutent la taxe d'enlèvement des ordures (basura) et, sur certaines communes, une taxe d'entrée charretière (vado) pour un garage.

IRNR sans location : l'impôt sur le revenu imputé

Même si votre bien reste vide ou n'est utilisé que par vous, l'Espagne considère qu'il produit un revenu. La base est de 1,1 % de la valeur cadastrale lorsque celle-ci a fait l'objet d'une révision collective entrée en vigueur au cours de la période d'imposition ou des dix précédentes, et de 2 % dans les autres cas. Le taux applicable est de 19 % pour les résidents de l'Union européenne, de l'Islande et de la Norvège, et de 24 % pour les autres.

Exemple : valeur cadastrale de 120 000 euros, base 1,1 % soit 1 320 euros, impôt 19 % soit environ 251 euros pour l'année. La déclaration se fait sur le modèle 210, à déposer l'année suivante.

IRNR avec location : loyers et charges déductibles

Les loyers perçus sont imposés à 19 % pour les résidents de l'Union européenne, qui peuvent déduire les charges rattachables à la période louée : intérêts d'emprunt, IBI, charges de copropriété, assurances, réparations, amortissement du bien, honoraires de gestion. Les résidents hors UE sont imposés à 24 % sur le loyer brut, sans aucune déduction.

Depuis les loyers dus à compter de 2024, la déclaration des revenus locatifs des non-résidents est en principe annuelle, et non plus trimestrielle. La déclaration du revenu imputé d'une année se dépose, elle, tout au long de l'année suivante.

Cette différence est majeure : un bien loué peut générer un impôt presque nul pour un propriétaire français après déductions, et un impôt lourd pour un propriétaire britannique ou suisse selon sa situation.

Impôt sur la fortune et impôt de solidarité

Les non-résidents sont soumis à l'impôt sur la fortune sur leurs seuls actifs espagnols, avec un abattement général usuel de 700 000 euros par personne, variable selon la région. Certaines communautés autonomes appliquent une exonération quasi totale, compensée au niveau national par un impôt de solidarité sur les grandes fortunes au-delà de 3 millions d'euros.

Acheter à deux permet, dans bien des cas, de doubler l'abattement disponible.

L'abattement régional applicable variant sensiblement d'une communauté à l'autre, ce point mérite d'être vérifié avec l'avocate du réseau à Marbella avant de consolider son patrimoine espagnol.

Location touristique : licence et déclarations

La location de courte durée exige, dans la plupart des régions, une licence touristique et l'inscription du logement à un registre régional, avec transmission des données des voyageurs. Louer sans licence expose à des amendes importantes, souvent de plusieurs milliers d'euros, et les plateformes retirent désormais les annonces non enregistrées.

Louer sans licence expose à des amendes importantes ; l'avocat immobilier du réseau à Torrevieja vérifie la conformité du bien avant toute mise en location.

À la revente : trois impositions à anticiper

• Plus-value du non-résident : 19 % sur la différence entre prix de vente et prix d'acquisition majoré des frais et travaux justifiés.
• Retenue de 3 % : l'acheteur retient 3 % du prix et le verse au fisc (modèle 211) ; cet acompte s'impute sur votre plus-value et est remboursable s'il excède l'impôt dû.
• Plusvalía municipale : taxe communale sur l'augmentation de la valeur du terrain, normalement à la charge du vendeur.

Et la déclaration en France ou en Belgique ?

Un résident fiscal français doit déclarer ses revenus immobiliers espagnols en France, où la convention fiscale France-Espagne évite la double imposition par un crédit d'impôt égal à l'impôt espagnol. Ne pas déclarer côté français est une erreur fréquente, même lorsque l'impôt a bien été payé en Espagne.