Impôts et frais à l'achat d'un bien en Espagne : ITP, AJD, TVA

Ancien ou neuf : deux régimes fiscaux distincts

La règle est simple : un bien de seconde main relève de l'ITP, un bien neuf acheté au promoteur relève de la TVA (IVA) plus l'AJD. On ne paie jamais les deux régimes sur la même acquisition.

L'ITP est un impôt régional : son taux et ses réductions varient d'une communauté autonome à l'autre. La TVA est nationale, à 10 % pour un logement et 21 % pour un terrain ou un local commercial.

ITP : ordres de grandeur par région

Taux en vigueur en septembre 2026. Chaque région révise régulièrement ses barèmes : la Communauté valencienne a abaissé son taux général de 10 % à 9 % pour les actes signés depuis le 1er juin 2026 (loi 5/2025 de la Generalitat), tandis que la Catalogne a durci son barème depuis le 27 juin 2025 (décret-loi 5/2025).

Des taux réduits existent presque partout : 6 % en Communauté valencienne pour une première résidence habituelle d'un acquéreur de moins de 35 ans jusqu'à 180 000 €, 3 % pour les familles nombreuses ou monoparentales et les personnes handicapées, 5 % en Catalogne pour les moins de 36 ans sous condition de revenus. Le taux applicable est celui en vigueur au jour de la signature, et l'assiette ne peut pas être inférieure à la valeur de référence du cadastre.

Les barèmes variant fortement d'une région à l'autre, l'avocat immobilier du réseau à Barcelone peut confirmer le taux exact applicable en Catalogne avant de signer les arrhes.

Neuf : TVA à 10 % et AJD

Pour un logement neuf, la TVA de 10 % est versée au promoteur avec le prix. L'AJD, impôt régional sur l'acte notarié, s'ajoute à un taux compris en général entre 0,5 % et 1,5 % selon la région : 1,5 % en Catalogne et 1,4 % en Communauté valencienne depuis le 1er juin 2026, ce dernier taux étant ramené à 0,1 % pour l'acquisition d'une résidence habituelle. Pour un terrain, un garage acheté séparément ou un local, la TVA passe à 21 %.

Les frais annexes à budgéter

• Notaire : barème officiel lié au prix, le plus souvent de 600 à 1 500 euros.
• Registro de la Propiedad : inscription du titre, en général de 400 à 900 euros.
• Avocat : autour de 1 % du prix, souvent avec un minimum, pour l'audit, la rédaction des arras et le suivi jusqu'à l'inscription.
• Gestoría, traductions, apostille de procuration : quelques centaines d'euros.
• Hypothèque : expertise, frais de dossier et assurance si vous empruntez en Espagne.

Exemple chiffré : appartement ancien à 300 000 euros à Valence

• ITP 9 % (taux valencien depuis le 1er juin 2026) : 27 000 euros
• Notaire : environ 1 000 euros
• Registre foncier : environ 700 euros
• Avocat : environ 3 000 euros hors taxes
• Total hors prix : environ 32 000 euros, soit près de 10,6 % du prix

Délais de paiement : ne les manquez pas

L'ITP et l'AJD doivent en principe être déclarés et payés dans les 30 jours ouvrables suivant la signature de l'acte. Sans justificatif de paiement, le registre foncier refuse l'inscription et votre titre reste fragile. Les retards génèrent majorations et intérêts.

La valeur de référence cadastrale, nouvelle base minimale

Depuis la réforme de la base imposable, l'ITP se calcule sur le prix payé ou sur la valeur de référence du cadastre si celle-ci est supérieure. Acheter en dessous de cette valeur ne réduit donc pas l'impôt et peut déclencher un complément de taxation. La valeur de référence doit être vérifiée avant l'offre, et elle est contestable si elle est manifestement excessive.

Un chiffrage établi avant la signature des arrhes, via un accompagnement immobilier forfaitaire, évite de découvrir un redressement fondé sur la valeur de référence cadastrale après l'acte.