Avocat francophone à Madrid

Faire vérifier un appartement madrilène avant de s'engager

Un avocat pour un achat immobilier à Madrid vérifie le bien et les clauses du contrat d'arras avant la signature de cet engagement, car le notaire madrilène authentifie l'acte final mais ne mène pas d'enquête préalable sur le vendeur ni sur l'immeuble.

Madrid concentre un marché d'investissement locatif important, dans des quartiers où les charges de copropriété et l'état des rénovations varient beaucoup d'un immeuble à l'autre, notamment à Salamanca ou Chamberí. L'avocat lit les procès-verbaux d'assemblée, la nota simple et le certificat énergétique avant que l'acheteur ne s'engage sur le contrat d'arras.

C'est précisément à ce stade, souvent rédigé par l'agence, que se fixent le prix, le calendrier et la pénalité de désistement : un contrôle après la signature arrive toujours trop tard pour renégocier ces points.

Pour un bien destiné à la location, l'avocat vérifie aussi si le règlement de copropriété autorise l'usage touristique, une question qui se règle par décision d'assemblée à Madrid et qui peut interdire cet usage même si le logement dispose d'un accès indépendant.

Dette d'IBI, hypothèque restée inscrite, arriérés de communauté : les vérifications à Madrid

À Madrid, l'avocat vérifie en priorité les dettes de copropriété dans les immeubles anciens du centre, l'inscription éventuelle d'une hypothèque non soldée et la conformité des rénovations récentes au cadastre, très fréquentes dans les quartiers de Salamanca et Chamberí.

De nombreux appartements madrilènes ont été rénovés sans que les travaux soient toujours déclarés en mairie : une cuisine ouverte, une pièce ajoutée ou une surface qui ne correspond plus au cadastre peuvent bloquer un financement bancaire ou une revente ultérieure. La vérification passe par le certificat cadastral comparé à l'état réel du bien.

Les maisons de la périphérie ouest, à Las Rozas ou Pozuelo, posent une autre question : la conformité des piscines et extensions au permis initial, et la situation de la copropriété d'ensemble (urbanización) qui gère souvent des équipements communs coûteux.

Une hypothèque toujours inscrite au registre malgré un remboursement affirmé par le vendeur, ou des charges impayées qui suivent le bien plutôt que l'ancien propriétaire, sont deux points systématiquement contrôlés avant tout versement, quel que soit le quartier madrilène.

Succession ouverte à Madrid : ce que l'avocat prend en charge

Une succession portant sur un bien situé à Madrid doit être déclarée dans les six mois du décès, prorogeables de six mois supplémentaires si la demande est faite dans les cinq premiers mois, et relève du droit commun espagnol, sans particularité civile régionale contrairement à la Catalogne.

Madrid centralise une grande partie des démarches administratives franco-espagnoles : c'est souvent ici que se trouvent le consulat de France et les services centraux de l'Agencia Tributaria consultés dans un dossier de succession internationale. Chaque héritier français doit obtenir son propre NIE avant l'acceptation d'héritage.

L'avocat rassemble l'acte de décès, le certificat espagnol de dernières volontés et le testament, français ou espagnol, puis prépare l'acte d'acceptation devant notaire et l'inscription du bien au registre foncier de Madrid au nom des héritiers.

Le régime madrilène de l'impôt successoral comporte des abattements pour les héritiers en ligne directe, mais leur application concrète dépend du lien de parenté et de la situation de résidence : c'est un point à faire vérifier par l'avocat au cas par cas plutôt qu'à anticiper sur la base d'un chiffre général.

Céder un bien madrilène quand on vit en France

Un vendeur non-résident à Madrid subit une retenue de 3 % du prix de vente, versée par l'acheteur au Trésor espagnol avec le modèle 211 dans le mois suivant l'acte, puis régularisée par le vendeur au moyen du modèle 210 dans les trois mois qui suivent.

Le marché madrilène étant très actif pour l'investissement locatif, une part importante des reventes concerne des propriétaires non-résidents ayant loué leur bien plusieurs années : l'avocat vérifie alors que les déclarations de revenus locatifs (IRNR) et l'IBI ont bien été acquittés, faute de quoi ces dettes peuvent ressortir au moment de la vente.

La retenue de 3 % constitue un acompte sur l'impôt dû sur la plus-value réelle : si le prix de vente est inférieur au prix d'achat revalorisé, elle peut être récupérée après dépôt du modèle 210, un point souvent ignoré des vendeurs pressés de finaliser la transaction.

L'avocat du vendeur prépare aussi les attestations de charges de copropriété, exigées par le notaire, et vérifie l'impôt communal sur la plus-value (plusvalía municipal), calculé par la mairie de Madrid.

NIE, compte et procuration : les démarches préalables à un achat à Madrid

Madrid concentre les principaux organismes utiles à un achat immobilier : Oficina de Extranjería pour le NIE, Agencia Tributaria pour les déclarations fiscales et registre des étrangers, ce qui en fait une place où les démarches peuvent aussi se faire par procuration sans déplacement de l'acheteur.

Le NIE est la première démarche à engager, car aucun acte notarié ni ouverture de compte bancaire ne peut se faire sans lui. Les rendez-vous à Madrid étant très demandés, beaucoup d'acheteurs français choisissent d'obtenir leur NIE via le consulat d'Espagne en France ou de donner procuration à leur avocat pour l'obtenir sur place.

Cette même procuration, signée devant notaire français, apostillée et traduite, permet ensuite de mener l'ensemble du dossier à distance : contrat d'arras, ouverture de compte non-résident et signature de l'acte à Madrid, sans que l'acheteur n'ait à se déplacer avant la remise des clés.

Désaccord après un achat à Madrid : quels recours

Un litige immobilier né à Madrid se porte devant les tribunaux de première instance de la ville, compétents pour les vices cachés, les conflits de copropriété, les baux non respectés et les livraisons de promoteurs neufs en périphérie.

Les litiges locatifs sont fréquents à Madrid : la loi nationale sur les baux urbains impose une durée minimale de cinq ans lorsque le bailleur est une personne physique, sept ans pour une société, et un propriétaire qui reprend son bien sans respecter ce cadre s'expose à une action du locataire devant le tribunal madrilène.

Pour un bien neuf livré en retard ou non conforme dans les zones de développement de la périphérie, l'avocat active les garanties légales du promoteur et, si nécessaire, engage une action pour obtenir la livraison conforme, une réduction de prix ou la résolution du contrat.

Un vice caché découvert après l'achat, une servitude non déclarée à Pozuelo ou un occupant non mentionné à la vente relèvent également de cette juridiction civile, avec des délais de prescription qu'il convient de vérifier sans attendre.