Louer son bien en Espagne : licence touristique ville par ville, registre et fiscalité (septembre 2026)

Trois niveaux de règles à vérifier, dans cet ordre

Un bien peut donc être conforme aux règles régionales et rester inexploitable à cause du plan d'urbanisme de la commune ou du règlement de copropriété. Ces deux points ne se vérifient qu'à l'adresse précise du bien, en consultant la mairie et en lisant les procès-verbaux d'assemblée générale.

• La communauté autonome : elle définit ce qu'est un logement touristique, les conditions techniques et tient le registre régional du tourisme, dont le numéro doit figurer sur les annonces.
• La mairie : elle peut geler, plafonner ou zoner les licences, imposer un accès indépendant ou réserver l'activité aux immeubles entiers. C'est aujourd'hui le niveau le plus restrictif.
• La copropriété : depuis la réforme de la loi de propriété horizontale, une majorité des trois cinquièmes des propriétaires peut interdire ou conditionner la location touristique dans l'immeuble.

Pourquoi les villes espagnoles ferment la porte aux locations touristiques

La raison principale est la crise du logement. Chaque appartement loué aux touristes est un appartement qui ne loge plus d'habitant à l'année. Dans les quartiers les plus demandés, cette concurrence fait monter les loyers et les prix de vente, et pousse les habitants à partir. Les mairies l'expliquent elles-mêmes : Barcelone veut rendre au logement ses quelque 10 000 appartements touristiques, dans une ville déclarée entièrement « zone de marché résidentiel tendu ». Valence dit vouloir garantir l'usage résidentiel de 98 % des logements de chaque quartier. Madrid entend « préserver les quartiers centraux comme lieux de résidence permanente ».

Deux autres raisons reviennent partout. D'abord la vie de quartier : les nuisances pour les voisins, les commerces de proximité remplacés par des locations au rez-de-chaussée, les centres historiques qui se vident. À Madrid, plus de 3 300 locaux ont ainsi été transformés en logements ou en appartements touristiques entre 2015 et 2024, selon la mairie. Ensuite l'illégalité massive : en 2024, seuls 7 % des appartements touristiques proposés à Madrid avaient une licence. Les nouvelles règles servent aussi à mieux repérer et sanctionner ces locations sans licence.

Le mouvement n'est pas terminé. Les professionnels contestent ces mesures en justice, et la Commission européenne a présenté en septembre 2026 une proposition de règlement sur le logement abordable. Ce texte n'autorise les restrictions qu'à des conditions strictes de proportionnalité. Pour un acheteur, la leçon est claire : une licence touristique n'est plus un droit acquis, mais une autorisation fragile, qui peut être limitée dans le temps ou supprimée.

Les différentes locations : laquelle demande une licence ?

La frontière compte beaucoup. En Catalogne, un logement touristique est un logement entier loué pour des périodes de 31 jours au plus. Dans la Communauté valencienne, un logement loué plus de dix jours à un même touriste relève toujours des règles touristiques s'il a été déclaré comme tel. Les administrations contrôlent de près les fausses locations saisonnières, qui cachent en réalité de la location touristique : un contrat « de travail » signé avec un vacancier ne protège pas d'une amende.

Comment obtenir une licence touristique, étape par étape

Pour un non-résident, toutes ces démarches se font à distance avec une signature électronique ou par un mandataire muni d'une procuration. L'avocat du réseau vérifie les étapes 1 et 2 avant même la signature du contrat d'arrhes. C'est à ce moment que la vérification protège vraiment : après l'achat, un refus de la mairie ne s'annule plus.

• Étape 1 — Vérifier l'urbanisme auprès de la mairie. C'est l'étape décisive : l'usage touristique doit être admis à cette adresse par le plan d'urbanisme. Dans la Communauté valencienne, il faut obtenir un rapport de compatibilité urbanistique favorable. En Catalogne, dans les 262 communes tendues, il faut une licence urbanistique préalable. Si la réponse est négative, inutile d'aller plus loin.
• Étape 2 — Vérifier la copropriété. Lisez les statuts et les procès-verbaux des assemblées récentes. Depuis avril 2025, dans la plupart des cas, l'accord préalable de la copropriété est exigé pour démarrer une nouvelle activité touristique.
• Étape 3 — Mettre le logement aux normes. Chaque région fixe ses exigences : certificat d'habitabilité là où il est exigé (la « cédula » en Catalogne), mobilier et équipements, feuilles de réclamation, affichage, assurance responsabilité civile, parfois climatisation ou nombre maximal de places selon la surface.
• Étape 4 — Déposer la déclaration auprès de la région. En Catalogne, le propriétaire déclare l'activité à la mairie, qui transmet à la Generalitat pour l'inscription au registre du tourisme. Dans la Communauté valencienne, la déclaration se fait uniquement en ligne, avec signature électronique, en joignant le rapport de compatibilité. En Andalousie, c'est une déclaration responsable en ligne au registre du tourisme d'Andalousie, avec un numéro d'assistance : 900 10 15 70. Dans la Région de Murcie, la demande de classement se fait sur le site officiel de la région.
• Étape 5 — Afficher le numéro d'inscription régional sur chaque annonce et chaque plateforme, et déclarer les voyageurs selon les règles d'enregistrement en vigueur.
• Étape 6 — Suivre la validité. En Catalogne et dans la Communauté valencienne, l'inscription vaut cinq ans et doit être renouvelée. À la revente, le nouveau propriétaire doit déclarer le changement : le droit de louer ne se transmet pas sans formalité.

Le registre national annulé par le Tribunal suprême en mai 2026

Le décret royal 1312/2024 avait créé un registre unique des locations de courte durée, tenu par le registre foncier, et imposé depuis le 1er juillet 2025 un numéro national sur chaque annonce. Par un arrêt du 19 mai 2026 (n° 620/2026), rendu sur recours de la Generalitat valencienne et publié au Bulletin officiel de l'État le 8 juin 2026, le Tribunal suprême a annulé toute la partie relative à ce registre unique et à l'obligation d'inscription au registre foncier : l'État n'a pas compétence pour superposer un registre national aux registres régionaux. D'autres arrêts dans le même sens ont suivi, notamment sur les recours des associations d'appartements touristiques de Barcelone et de Gérone et de la Région de Murcie.

Le Tribunal a en revanche maintenu le guichet numérique unique, qui oblige les plateformes à transmettre à l'administration les données de location, conformément au règlement européen 2024/1028 applicable depuis le 20 mai 2026. Concrètement, en septembre 2026, le numéro qui compte est celui du registre régional du tourisme, et l'administration continue de recevoir les données des plateformes : louer sans licence reste parfaitement visible.

Barcelone : plus aucune licence, et la fin annoncée des existantes en 2028

Barcelone ne délivre plus de nouvelle licence de logement d'usage touristique (HUT) : l'offre légale est gelée depuis 2014. Le décret-loi catalan 3/2023 du 7 novembre 2023 a en outre limité la durée des licences à cinq ans dans les communes déclarées tendues, et la mairie a annoncé en juin 2024 qu'elle ne renouvellerait aucune des quelque 10 000 licences existantes à leur échéance de novembre 2028. Le Tribunal constitutionnel a validé le décret catalan, et la ville a été déclarée entièrement zone de marché résidentiel tendu.

Le dispositif reste contesté par les professionnels, qui invoquent notamment la proposition de règlement européen sur le logement présentée en septembre 2026, et le décret prévoit des possibilités de prorogation dans certains cas. Pour un acheteur, la conclusion pratique est simple : n'achetez pas à Barcelone en comptant sur un revenu touristique au-delà de 2028, et ne payez aucune survaleur pour une licence dont la durée est désormais limitée. La mairie met en ligne un outil pour vérifier si une adresse dispose d'une licence.

Pour un bien qui dispose déjà d'une licence à Barcelone, l'avocat francophone du réseau à Barcelone vérifie sa validité et son échéance avant l'achat : payer une survaleur pour une licence qui s'éteint en 2028 n'a pas de sens.

Gérone, Roses et la Costa Brava : la licence urbanistique préalable

Le même décret-loi 3/2023 s'applique à 262 communes catalanes présentant un problème d'accès au logement ou plus de cinq logements touristiques pour cent habitants. Dans ces communes, un logement touristique exige désormais une licence urbanistique préalable, valable cinq ans renouvelables, en plus de l'autorisation touristique ; aucune nouvelle licence ne peut être accordée tant que la commune n'a pas adapté son plan d'urbanisme, avec un plafond de dix logements touristiques pour cent habitants.

Sur la Costa Brava, l'enjeu porte surtout sur 2028 : la mairie de Roses estime que 62 % de son parc d'hébergement touristique, soit 3 331 logements, pourrait disparaître, et neuf communes de la province de Gérone ont demandé en juillet 2026 la révision du décret. Pour Gérone comme pour chaque commune de la côte, il faut vérifier si elle figure dans la liste des 262 et où en est son plan d'urbanisme avant d'acheter pour louer.

Valence : un plafond de 2 % par quartier depuis mai 2026

Après près de deux ans de moratoire ouvert en mai 2024, le conseil municipal de Valence a approuvé définitivement le 31 mars 2026 une nouvelle réglementation des usages hôteliers, publiée au Bulletin officiel de la province le 4 mai 2026. Les logements et appartements touristiques ne peuvent plus dépasser 2 % du parc de chaque quartier et district ; dans un immeuble d'habitation mixte, ils ne sont admis qu'au rez-de-chaussée ou au premier étage, sous les logements, avec un accès indépendant de celui des voisins. Dans les autres cas, l'activité n'est admise que dans un immeuble entièrement dédié.

En pratique, un appartement classique en étage dans un immeuble résidentiel ne peut plus obtenir de licence à Valence. La mairie multiplie par ailleurs les ordres de fermeture des logements illégaux. Un bien présenté comme « louable en touristique » doit donc être vérifié au rapport de compatibilité urbanistique avant toute offre.

Alicante, Benidorm et Torrevieja : le rapport de compatibilité urbanistique au cœur du dossier

Dans toute la Communauté valencienne, le décret-loi 9/2024 du 2 août 2024 exige, pour toute nouvelle inscription au registre régional du tourisme, un rapport municipal de compatibilité urbanistique favorable. L'inscription est valable cinq ans et doit être renouvelée. La Direction générale du tourisme a engagé en 2026 une révision du registre : les logements inscrits depuis 2018 sans ce rapport reçoivent une notification et disposent de dix jours ouvrables pour le produire, faute de quoi ils sont radiés.

À Alicante, la mairie a suspendu depuis janvier 2025 la délivrance des rapports de compatibilité pour les nouveaux logements touristiques, puis étendu la suspension aux immeubles d'appartements touristiques ; la justice a validé ce moratoire en février 2026. La future réglementation, en cours d'adoption, fixe un plafond de 0,187 place touristique par habitant, interdit toute nouvelle place dans les secteurs saturés et impose un accès indépendant dans les immeubles d'habitation.

Benidorm et Torrevieja n'ont pas adopté de moratoire comparable : la licence reste possible sous réserve du rapport de compatibilité et des conditions régionales. Ces deux villes exercent toutefois depuis 2025 les pouvoirs d'inspection et de sanction délégués par la Generalitat ; à Benidorm, qui compte 5 651 logements inscrits, des propositions d'amende pouvant atteindre 50 000 euros ont été engagées en 2026.

Ce rapport de compatibilité urbanistique conditionne toute nouvelle inscription touristique : l'avocat immobilier du réseau à Benidorm accompagne les propriétaires dans cette démarche avant le dépôt du dossier.

Madrid : le plan RESIDE ferme le centre historique

Le plan RESIDE, modification du plan général d'urbanisme approuvée définitivement le 27 août 2025, interdit les appartements touristiques dispersés dans les immeubles d'habitation du centre historique. Hors centre historique, la licence n'est possible qu'avec un accès indépendant au rez-de-chaussée ou au premier étage. Un immeuble d'habitation situé hors des rues commerçantes peut être entièrement dédié à l'activité, mais la licence est alors limitée à quinze ans, après quoi il redevient résidentiel.

La mairie publie la liste officielle des logements touristiques titulaires d'une licence. Rappel utile : en 2024, selon la mairie elle-même, seuls 7 % des appartements touristiques proposés à Madrid disposaient d'une licence municipale. Acheter un appartement en étage dans le centre pour le louer aux touristes n'est donc plus une option légale.

Málaga, Séville et Marbella : les limites andalouses

En Andalousie, le logement touristique se déclare au registre du tourisme d'Andalousie par déclaration responsable, et le décret 31/2024 permet aux communes de limiter l'activité par zone. Málaga, qui restreignait déjà les nouvelles inscriptions de logements touristiques, a ajouté le 25 juillet 2026 une suspension de trois ans de toute nouvelle licence d'hébergement — appartements touristiques, immeubles d'appartements, hôtels et pensions — sur le sol à usage résidentiel ; les demandes déposées avant la publication continuent leur instruction.

Séville applique depuis le 29 octobre 2024 un plafond de 10 % de logements touristiques par rapport aux logements résidentiels dans chaque quartier : le centre historique et Triana le dépassent largement, et aucune nouvelle inscription n'y est possible. Un abaissement à 5 % est en discussion à l'été 2026. À Marbella, il n'existe pas de gel général à ce jour : la mairie a annoncé en 2025 un registre municipal et une limitation de la transformation des locaux commerciaux en logements touristiques, dont l'état d'avancement doit être vérifié.

Murcie : un régime régional encore ouvert

La Région de Murcie régit les logements touristiques par le décret 256/2019 : le propriétaire obtient une classification touristique et une inscription au registre des entreprises et activités touristiques, par la voie électronique de la région. La location par chambres y reste possible. En juin 2026, la région comptait environ 11 700 logements touristiques inscrits. Il n'existe pas à ce jour de moratoire régional, mais la compatibilité urbanistique et le règlement de copropriété restent à vérifier commune par commune.

Tableau récapitulatif à septembre 2026

Ces règles évoluent parfois d'un trimestre à l'autre. Ce tableau reflète la situation vérifiée auprès des sources officielles citées dans cet article au 24 septembre 2026 ; seule une vérification à l'adresse précise du bien, au moment de l'achat, permet de conclure.

Location longue durée : l'autre option, plus encadrée qu'on ne croit

La location d'habitation est régie par la loi sur les baux urbains : durée minimale opposable au bailleur, plafonnement de la garantie, encadrement des loyers dans les zones déclarées tendues par certaines régions. En contrepartie, elle ne nécessite pas de licence touristique et offre un revenu régulier avec beaucoup moins de gestion.

Pour un investisseur francophone, le calcul honnête compare le rendement net de la location saisonnière — après charges, commissions de plateforme, ménage et vacance — au rendement net de la location longue durée, sécurité juridique comprise. Dans les villes qui ferment la porte au tourisme, c'est souvent la seule option durable.

La fiscalité des loyers pour un propriétaire non-résident

L'écart entre 19 % avec déductions et 24 % sans déduction est considérable : sur un logement à fortes charges, il peut doubler l'impôt. C'est un élément à intégrer dès le choix du bien pour un acheteur suisse ou britannique.

• Déclaration au moyen du modèle 210, avec une périodicité annuelle depuis la réforme de 2024.
• Résident de l'Union européenne, d'Islande, du Liechtenstein ou de Norvège : imposition à 19 % du revenu net, après déduction des charges (IBI, charges de copropriété, assurance, intérêts d'emprunt, amortissement, réparations, commissions).
• Résident hors de cet espace, par exemple en Suisse ou au Royaume-Uni : imposition à 24 % du loyer brut, sans aucune déduction.
• Pour les mois où le logement n'est pas loué, le revenu immobilier imputé reste dû, calculé sur la valeur cadastrale.
• La location touristique avec services de type hôtelier peut relever de la TVA : ce point s'examine cas par cas.

Les risques concrets d'une location non déclarée

Les sanctions administratives pour location touristique sans licence atteignent plusieurs milliers d'euros, et jusqu'à 50 000 euros dans les propositions engagées à Benidorm en 2026. Les plateformes transmettent leurs données à l'administration via le guichet numérique unique, maintenu par le Tribunal suprême. S'y ajoutent le redressement fiscal sur les loyers non déclarés, avec intérêts et majorations, et le risque de contentieux avec la copropriété. La régularisation coûte presque toujours plus cher que la mise en conformité préalable.