Communauté de Madrid

Acheter un bien immobilier à Madrid

Façades d'immeubles résidentiels du centre de Madrid vues depuis la rue — Madrid : marché tendu, les délais de décision y sont très courts.

L'essentiel en bref

Madrid est un marché d'appartements, très tendu au centre, où la concurrence pousse à signer vite : c'est le premier risque. Les trois points qui décident d'un dossier madrilène sont la conformité du logement (divisions et réunions d'appartements rarement inscrites au registre), l'état de l'immeuble (ascenseur, ITE, façade) et la situation d'occupation. L'impôt de transmission de la Communauté de Madrid est de 6 % sur l'ancien, l'AJD de 0,75 % sur le neuf et sur l'acte de prêt.

Madrid : la rapidité du marché, premier risque pour l'acheteur

Le parc du centre est ancien : beaucoup d'immeubles d'avant 1960, avec des logements divisés ou réunis au fil des décennies sans déclaration au registre foncier.
L'inspection technique du bâtiment (ITE) est obligatoire pour les immeubles anciens : un rapport défavorable annonce des travaux votés à venir, à la charge du logement acheté.
La pression de la demande fait signer des réservations sous 48 heures, souvent avant toute vérification. Un délai écrit dans le contrat d'arrhes, conditionné aux vérifications et au financement, vaut mieux qu'une réservation rapide.
L'absence d'ascenseur dans un immeuble de quatre ou cinq étages n'est pas un détail de confort : l'installation votée en assemblée se répartit entre les logements et se compte en dizaines de milliers d'euros.

Centro, Salamanca, couronne : des vérifications différentes selon le quartier madrilène

Centro, Malasaña, Lavapiés

Immeubles anciens, petits logements souvent issus d'une division. Vérifier que chaque logement existe bien comme entité indépendante au registre foncier et au cadastre.

Salamanca, Chamberí, Retiro

Grands appartements réhabilitués, parfois réunis à partir de deux logements. La réunion doit être inscrite, faute de quoi la revente et le prêt se compliquent.

Chamartín, Tetuán, Arturo Soria

Immeubles des années 1960-1980 : l'ITE, la façade et les canalisations commandent le budget des premières années.

Couronne sud et nord (Getafe, Alcobendas, Las Rozas, Pozuelo)

Maisons et résidences avec équipements communs. Le règlement de copropriété et les charges pèsent davantage que dans un immeuble classique.

Ce que coûte un achat dans la Communauté de Madrid

Sur un logement ancien, l'ITP madrilène est de 6 %, l'un des plus bas d'Espagne. Sur un logement neuf vendu par un promoteur : TVA à 10 % et AJD à 0,75 %. S'ajoutent le notaire, le registre foncier, la gestion éventuelle du prêt et les honoraires de l'avocat, au forfait fixe annoncé avant de commencer. Le taux se vérifie à la date de l'acte, pas à celle de l'offre.

Chiffrer le coût total de l'achat avec les taux en vigueur

Madrid : divisions non déclarées, ITE et réservations trop rapides

Une division de logement non inscrite

Deux studios créés dans un ancien appartement, vendus séparément mais inscrits comme une seule entité : le financement tombe et la revente est bloquée.

Une ITE défavorable

Un rapport technique négatif oblige l'immeuble à des travaux. Le coût suit le logement, pas le vendeur qui part.

Une réservation signée trop vite

Le document de réservation demandé par l'agence engage des sommes avant toute vérification, souvent sans condition de financement.

Un bail d'habitation en cours

Un locataire en place dispose d'une protection légale : l'achat ne met pas fin au bail, et la date de libération réelle se vérifie sur le contrat.

Avant de réserver un bien à Madrid

À Madrid, la pression de la demande pousse à réserver en quelques heures, avant toute vérification sérieuse. Le document de réservation demandé par l'agence est pourtant un contrat, qui peut prévoir la perte de la somme versée en cas de désistement, même pour un refus de prêt. Il vaut mieux le faire relire et négocier un délai suspensif que le signer sous pression.

Le rapport d'inspection technique du bâtiment (ITE) et le registre foncier disent si une division d'appartement a été régularisée : deux points qui décident souvent du financement. Le simulateur de risque et la checklist aident à structurer ces vérifications avant l'offre.

Pour aller plus loin

Ce que demandent le plus souvent les acheteurs à Madrid

Pourquoi l'ITE revient-elle systématiquement dans les dossiers madrilènes ?

Parce qu'elle est obligatoire pour les immeubles anciens et qu'elle anticipe les dépenses. Un rapport défavorable signifie des travaux à réaliser, votés ou à voter, dont la part du logement acheté vous incombe après la signature.

Le document de réservation que l'agence fait signer engage-t-il vraiment ?

Oui, selon ce qu'il contient. C'est un contrat : il peut prévoir la perte de la somme versée si vous ne poursuivez pas, même pour un refus de prêt. Il se lit avant signature, pas après.

Un appartement réuni à partir de deux logements pose-t-il problème ?

Seulement s'il n'est pas déclaré. La réunion doit figurer au registre foncier et au cadastre, avec l'autorisation de la copropriété quand des parties communes sont touchées.

Madrid est-elle concernée par l'encadrement des loyers ?

L'application des zones de marché tendu relève de chaque communauté autonome et évolue : l'état en vigueur se vérifie à la date de l'achat si le projet est locatif, avant de calculer un rendement.

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Les avocats du réseau suivent les achats immobiliers à Madrid, en français. L'avocat du réseau intervenant à Madrid suit l'achat en français et vérifie l'immeuble, la division du logement et la réservation avant toute signature engageante. Le forfait est fixe et communiqué avant de commencer, quel que soit le prix du bien.

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