Plus-value immobilière en Espagne : calcul, taux, frais déductibles et exonérations

Ce qui entre dans le calcul, et ce qui n'y entre pas

La plus-value ne se calcule pas sur l'écart brut entre deux prix. Le prix d'acquisition s'augmente de tout ce que vous avez payé pour devenir propriétaire et pour améliorer le bien, à condition d'avoir les justificatifs. Le prix de vente se diminue des frais que la vente vous coûte. Chaque euro justifié réduit l'impôt de 19 centimes.

La distinction décisive est celle entre amélioration et entretien. Créer une salle de bains, fermer une terrasse avec permis, installer une climatisation ou une piscine autorisée sont des améliorations. Repeindre, remplacer un chauffe-eau à l'identique ou refaire un joint sont des dépenses d'entretien : elles ne sont pas déductibles.

Le taux, la retenue de 3 % et le remboursement

Le vendeur non-résident relève de l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Pour un résident de l'Union européenne, de l'Islande, de la Norvège ou du Liechtenstein, le taux applicable à la plus-value immobilière est de 19 %. Pour un résident hors UE et EEE, le taux applicable se vérifie au cas par cas : le taux général de l'IRNR est alors de 24 %, et la convention fiscale conclue avec son État de résidence s'applique.

L'acheteur a l'obligation de retenir 3 % du prix convenu et de le verser au Trésor espagnol par le modèle 211 dans le mois qui suit la signature. Cette retenue est un acompte, pas l'impôt : si votre plus-value réelle conduit à un impôt inférieur, la différence est remboursable ; si elle conduit à un impôt supérieur, le complément est dû.

La régularisation se fait par le modèle 210. Le délai officiel est de trois mois à compter de l'expiration du délai d'un mois qui court depuis la date de la transmission — soit quatre mois après l'acte en pratique. Un dossier déposé sans les justificatifs des frais aboutit à un impôt calculé sur la plus-value brute : c'est l'erreur la plus coûteuse, et elle est irréversible une fois les délais passés.

La retenue de 3 % appliquée au vendeur non-résident se régularise ensuite auprès de l'administration fiscale espagnole : consulter un avocat francophone en Espagne pour sécuriser la retenue de 3 % évite un remboursement mal engagé.

La plusvalía municipale, un second impôt souvent oublié

Indépendamment de l'IRNR, la mairie perçoit l'impôt sur l'augmentation de valeur des terrains urbains (IIVTNM, dit plusvalía municipale). Il est dû par le vendeur, se calcule sur la valeur cadastrale du terrain et la durée de détention, selon les coefficients votés par chaque commune — il n'existe donc pas de taux national.

Depuis la réforme du calcul, le contribuable peut choisir la méthode la plus favorable entre le calcul objectif et la plus-value réellement constatée, et aucun impôt n'est dû lorsqu'il n'y a pas de gain. Encore faut-il le démontrer avec les deux actes en main.

Les exonérations possibles

Chacune de ces exonérations suppose des conditions précises et des pièces à réunir avant la signature. Une exonération se prépare, elle ne se réclame pas après coup.

• Réinvestissement en résidence principale : un résident de l'UE ou de l'EEE qui vend sa résidence habituelle en Espagne et réinvestit le produit dans une nouvelle résidence habituelle, en Espagne ou dans l'UE/EEE, peut être exonéré en proportion du montant réinvesti, dans les délais fixés par la loi espagnole.
• Vendeur de plus de 65 ans : l'exonération de la plus-value sur la résidence habituelle bénéficie aux contribuables résidents fiscaux en Espagne ; elle ne s'applique pas à une simple résidence secondaire.
• Absence de gain : si la vente se fait à perte après prise en compte des frais, aucun impôt n'est dû, et la retenue de 3 % est remboursable sur demande.

Chaque exonération suppose des conditions précises réunies avant la signature : faire préparer le dossier d'exonération par l'avocat immobilier du réseau reste la meilleure garantie de ne rien perdre au moment du calcul.

Et en France ?

Un résident fiscal français déclare la plus-value espagnole en France, où la convention franco-espagnole du 10 octobre 1995 évite la double imposition : l'impôt payé en Espagne est pris en compte selon le mécanisme prévu par la convention. Les prélèvements sociaux et les abattements français pour durée de détention suivent leurs propres règles.

Concrètement, deux déclarations coexistent, avec deux calendriers différents. Le chiffrage doit être fait avant de fixer le prix de vente, pas après l'acte.