Plusvalía municipale en Espagne : la taxe de la mairie à la vente ou à l'héritage

Ce que taxe réellement la plusvalía municipale

Contrairement à ce que son nom laisse penser, la plusvalía municipale ne taxe pas la plus-value du logement : elle taxe l'augmentation de valeur du seul terrain de nature urbaine entre l'acquisition et la transmission. Un appartement en étage y est soumis, car il comprend une quote-part du terrain de l'immeuble.

Elle est prévue aux articles 104 à 110 de la loi sur les finances locales (texte refondu approuvé par le Real Decreto Legislativo 2/2004). Chaque mairie décide de l'appliquer et fixe son taux, dans la limite légale de 30 %, ainsi que ses coefficients, dans les plafonds fixés par l'État.

Les terrains classés rustiques n'y sont pas soumis. C'est une différence importante pour une maison de campagne ou une finca : il faut vérifier au cadastre la nature du sol.

Qui paie : vendeur, donataire ou héritier

Quand le vendeur n'est pas résident en Espagne, la loi désigne l'acheteur comme « sustituto del contribuyente » : c'est lui qui doit payer la plusvalía à la mairie, à la place du vendeur. En pratique, le montant est donc retenu sur le prix le jour de la signature. Un acheteur qui l'ignore peut payer deux fois : le prix complet au vendeur, puis la taxe à la mairie.

Dans une vente, le contrat peut prévoir que l'acheteur prend la taxe à sa charge. Cette clause vaut entre les parties, mais ne change pas qui la mairie peut poursuivre. Elle doit être négociée et chiffrée avant le contrat d'arrhes.

Les deux modes de calcul depuis la réforme de 2021

Le 26 octobre 2021, le Tribunal constitutionnel (arrêt 182/2021) a annulé l'ancien mode de calcul, qui pouvait taxer un propriétaire même en cas de perte. Le Real Decreto-ley 26/2021, en vigueur depuis le 10 novembre 2021, a mis en place le système actuel.

• Méthode objective : valeur cadastrale du sol au moment de la transmission × coefficient correspondant au nombre d'années de détention × taux de la mairie. Les coefficients maximaux sont mis à jour par l'État et chaque mairie publie les siens dans son ordonnance fiscale.
• Méthode du gain réel : différence entre le prix de vente et le prix d'achat figurant dans les actes, appliquée à la part du terrain dans la valeur cadastrale totale, puis × taux de la mairie.
• Le contribuable peut demander la méthode la plus favorable, en justifiant le gain réel par les actes d'achat et de vente.
• Absence de gain : si le prix de vente est inférieur ou égal au prix d'achat, aucune plusvalía n'est due, à condition de le déclarer et de le prouver par les actes.

La plusvalía n'est qu'une des taxes de la revente : la fiscalité complète du non-résident comprend aussi la retenue de 3 % et l'imposition de la plus-value réelle.

Plusvalía municipale et impôt sur la plus-value : deux impôts distincts

La plusvalía municipale ne remplace pas l'impôt sur la plus-value dû à l'État. Un vendeur non résident paie, d'une part, la plusvalía à la mairie et, d'autre part, l'impôt des non-résidents sur son gain, après la retenue de 3 % opérée par l'acheteur. Ces deux calculs sont expliqués dans l'article consacré à la plus-value immobilière des non-résidents.

La plusvalía municipale payée lors d'une vente peut en principe être prise en compte comme frais dans le calcul de la plus-value dû à l'État. Il faut donc garder le justificatif de paiement.

Le cas de l'héritage d'un bien en Espagne

Chaque héritier doit la plusvalía sur sa part. Le délai de 6 mois court depuis le décès, et non depuis l'acte notarié de succession. Une demande de prorogation doit être faite dans ce délai auprès de la mairie concernée.

Certaines mairies accordent des réductions pour la transmission de la résidence habituelle du défunt au conjoint ou aux enfants. Elles varient d'une commune à l'autre et doivent être vérifiées dans l'ordonnance fiscale de la mairie.

Si le bien hérité est revendu ensuite, une seconde plusvalía sera due par l'héritier vendeur, calculée depuis la date du décès.

Quand faire intervenir un avocat du réseau

Pour un acheteur face à un vendeur non résident, l'avocat du réseau chiffre la plusvalía avant la signature et prévoit sa retenue dans l'acte. Pour un vendeur ou des héritiers, il compare les deux méthodes, dépose la déclaration dans les délais et, si le calcul de la mairie est erroné, conteste la liquidation.