Hériter d'un bien immobilier en Espagne : la procédure étape par étape

Étape 1 : réunir les documents d'état civil et de dernières volontés

Sans testament espagnol, la succession se règle sur la base d'un acte de notoriété ou d'un certificat successoral européen établi dans le pays du défunt : c'est faisable, mais plus long et plus coûteux. Le règlement européen 650/2012 désigne en principe la loi du pays de dernière résidence habituelle du défunt, sauf choix exprès de la loi de sa nationalité par testament.

• Acte de décès, en original, avec traduction assermentée et apostille si le décès est survenu hors d'Espagne.
• Certificat du registre espagnol des dernières volontés (Registro General de Actos de Última Voluntad), qui indique si le défunt avait fait un testament en Espagne et devant quel notaire.
• Certificat du registre des contrats d'assurance décès.
• Copie authentique du testament espagnol, ou du testament étranger accompagné des pièces établissant sa validité.
• Livret de famille ou actes de naissance et de mariage établissant la qualité d'héritier.

Le règlement européen désigne en principe la loi de la dernière résidence du défunt, ce qui change concrètement la part de chaque héritier : un point que l'avocat en successions internationales du réseau à Barcelone clarifie dès l'ouverture du dossier.

Étape 2 : NIE, compte bancaire et procuration

Chaque héritier doit obtenir un numéro d'identité d'étranger (NIE) : il conditionne la signature de l'acte, le paiement de l'impôt et l'inscription au registre. Le NIE peut s'obtenir à distance par l'intermédiaire d'un mandataire muni d'un pouvoir notarié.

Dans la pratique, les héritiers signent un pouvoir devant un notaire français ou belge, avec apostille et traduction assermentée, permettant à l'avocat espagnol de mener toute la procédure sans déplacement. C'est la solution retenue dans la majorité des successions franco-espagnoles, surtout lorsque les héritiers sont plusieurs et dispersés.

Étape 3 : inventaire et évaluation des biens

L'inventaire recense l'immobilier, les comptes bancaires espagnols, les véhicules, les parts sociales et les dettes. Pour l'immobilier, l'administration part d'une valeur de référence officielle : déclarer en dessous expose à une régularisation avec intérêts.

L'évaluation retenue a un double effet, souvent mal anticipé : plus elle est basse, moins vous payez de droits de succession, mais plus la plus-value sera forte si vous revendez ensuite le bien. Ce calcul se fait avant de déposer la déclaration, en comparant les deux scénarios.

Étape 4 : l'impôt de succession, dans les six mois

L'impôt sur les successions et donations est déclaré dans les six mois suivant le décès. Une prorogation de six mois supplémentaires peut être demandée, mais uniquement avant la fin du cinquième mois : passé ce délai, la demande n'est plus recevable et les majorations de retard commencent à courir.

Les taux, abattements et réductions relèvent de chaque communauté autonome, et les écarts entre régions sont considérables. Entre parents proches (groupes I et II : conjoint, descendants, ascendants), la plupart des régions ramènent la note à zéro ou presque. État vérifié au 21 septembre 2026 :

• Andalousie (Marbella, Málaga, Séville) : réduction de 1 000 000 € par héritier en ligne directe, puis bonification de 99 % de la cotisation restante.
• Madrid : bonification de 99 % de la cotisation.
• Communauté valencienne (Valence, Alicante, Torrevieja, Benidorm) : bonification de 99 % (décret-loi 6/2023, confirmé par la loi 6/2023), réduction de parenté de 100 000 € et réduction de 95 % sur la résidence habituelle du défunt, plafonnée à 150 000 €. La loi 5/2025 a étendu la bonification aux frères, sœurs, oncles et neveux : 25 % depuis le 1er juin 2026, 50 % au 1er juin 2027.
• Murcie : bonification de 99 %.
• Baléares, Canaries, Cantabrie, La Rioja : bonifications proches de 99 à 100 % en ligne directe.
• Catalogne (Barcelone, Gérone, Costa Brava) : le seul cas où un enfant paie réellement — réduction de parenté de 100 000 € pour un enfant de 21 ans ou plus, réduction de 95 % sur la résidence habituelle du défunt, puis bonification dégressive qui s'amenuise quand la base augmente.

Frères, neveux, personnes sans lien de parenté : le vrai risque fiscal

Pour un frère, un neveu ou une personne sans lien de parenté (groupes III et IV), les réductions sont faibles et un coefficient multiplicateur s'applique, jusqu'à 2,4 : c'est la situation où la facture espagnole surprend le plus, y compris dans les régions les plus généreuses envers les enfants et le conjoint.

La valeur retenue pour le bien est en principe la valeur de référence officielle, et non le prix d'achat d'origine. Sources : loi 29/1987, loi 22/2009 et textes autonomiques cités ; le barème doit être revérifié à la date du décès, dans la région où se trouve le bien.

Pour un frère ou un neveu, la fiscalité espagnole peut réserver de mauvaises surprises selon la région : une vérification par un avocat spécialisé en successions internationales avant d'accepter la succession permet d'anticiper le montant réellement dû.

Étape 5 : acte d'acceptation, partage et registre foncier

• Signature devant notaire espagnol de l'acte d'acceptation et de partage de l'héritage (escritura de aceptación y adjudicación de herencia).
• Paiement de l'impôt de succession et, pour l'immobilier, de la plusvalía municipale due par les héritiers.
• Inscription du bien au registre foncier au nom des héritiers : tant que cette inscription n'est pas faite, le bien reste invendable.
• Mise à jour du cadastre, changement de titulaire de l'IBI, de la copropriété, de l'eau, de l'électricité et des assurances.
• Déblocage des comptes bancaires espagnols, que la banque ne libère qu'après justification du paiement de l'impôt.

Les difficultés les plus fréquentes

L'acceptation à concurrence de l'actif net existe en droit espagnol : elle se demande avant d'accepter, pas après. C'est une décision à prendre avec l'avocat dès l'ouverture du dossier.

• Le délai de six mois qui s'écoule pendant que la famille rassemble les papiers : c'est la cause n° 1 de majorations.
• Un héritier qui refuse de signer, ce qui bloque le partage et impose une procédure judiciaire de division.
• Un bien détenu en indivision ou par une société, dont il faut d'abord clarifier la propriété réelle.
• Une dette hypothécaire ou des charges de copropriété impayées que la succession doit assumer.
• Une acceptation faite sans inventaire préalable, qui rend les héritiers responsables des dettes du défunt au-delà de l'actif reçu.

Et l'impôt en France ou en Belgique ?

La convention fiscale entre la France et l'Espagne en matière de successions attribue en principe l'imposition de l'immeuble au pays où il est situé, la France tenant compte de l'impôt espagnol payé pour éviter la double imposition. Le résultat dépend de la résidence du défunt, de celle des héritiers et de la composition du patrimoine : les deux déclarations, espagnole et française, se préparent ensemble.