Vendre un bien en Espagne en tant que non-résident : la retenue de 3 % et la plus-value

La retenue de 3 % : une obligation de l'acheteur

Le jour de la signature, l'acheteur ne verse au vendeur non-résident que 97 % du prix. Il dépose les 3 % restants au Trésor espagnol avec le modèle 211, généralement dans le mois suivant l'acte, et remet au vendeur le justificatif de ce dépôt : sans ce document, le vendeur ne pourra pas imputer l'acompte sur son impôt.

Un acheteur qui néglige cette retenue devient responsable de la dette fiscale du vendeur, et le bien peut être grevé. C'est la raison pour laquelle la retenue se prépare avant la signature, dans le calcul de règlement du prix, et non improvisée chez le notaire.

Calculer la plus-value réellement imposable

Le résultat est imposé au taux de 19 % pour les résidents de l'Union européenne, de l'Islande, du Liechtenstein et de la Norvège. Pour un résident hors de cet espace, par exemple en Suisse, le taux applicable aux gains immobiliers reste 19 % au titre du modèle 210 mais l'avantage de la déduction des charges locatives, lui, n'existe pas : les deux régimes se confondent souvent à tort, il faut faire chiffrer le cas exact.

Conserver les factures d'acquisition et de travaux pendant toute la durée de détention est le geste qui rapporte le plus : une facture perdue est une déduction perdue, parfois plusieurs milliers d'euros.

• Prix de vente, diminué des frais et impôts supportés par le vendeur pour vendre (commission d'agence, plusvalía, frais d'avocat justifiés).
• Moins le prix d'acquisition, augmenté de l'impôt de transmission ou de la TVA payée à l'époque, du notaire, du registre et des honoraires d'alors.
• Moins les travaux d'amélioration justifiés par factures et, le cas échéant, autorisations : les travaux d'entretien courant ne comptent pas.

Récupérer l'excédent de retenue

Si la plus-value est faible, nulle ou négative — cas fréquent sur un bien acheté au plus haut de cycle ou lourdement rénové — la retenue de 3 % excède l'impôt réellement dû. Le vendeur dépose alors le modèle 210 dans les quatre mois de la vente en demandant le remboursement de l'excédent, pièces justificatives à l'appui.

Le remboursement n'est pas automatique : il n'arrive que si la déclaration est déposée, complète et dans les délais. Beaucoup de vendeurs non-résidents laissent simplement ces 3 % au Trésor espagnol par méconnaissance du mécanisme.

Le dépôt du modèle 210 après la vente doit respecter un délai réglementaire strict : un avocat pour la vente d'un bien à Alicante prépare ce dossier pour les vendeurs non-résidents de la région.

La plusvalía municipale et les autres frais du vendeur

L'impôt sur l'augmentation de valeur des terrains urbains (plusvalía) est dû à la mairie par le vendeur. Depuis la réforme consécutive à la décision du Tribunal constitutionnel de 2021, deux méthodes de calcul coexistent et le contribuable peut retenir la plus favorable ; surtout, l'impôt n'est pas dû lorsqu'il n'y a pas eu de gain réel entre l'acquisition et la vente, à condition de le démontrer.

S'ajoutent, selon le dossier : la levée et la radiation d'une hypothèque, le certificat énergétique obligatoire, le certificat de dettes de la copropriété, la commission d'agence et la mise à jour du cadastre si la surface réelle diffère de la surface déclarée.

Le cas du bien reçu par héritage

Quand le bien vendu provient d'une succession, le prix d'acquisition à retenir est la valeur déclarée dans la succession, augmentée des droits de succession acquittés et des frais de la transmission. Si cette valeur avait été sous-évaluée à l'époque pour réduire les droits, la plus-value à la revente devient d'autant plus lourde : les deux opérations se pensent ensemble, ce qui est l'un des motifs les plus fréquents de consultation en succession internationale.

Quand le bien vendu provient d'une succession espagnole, il est utile de faire vérifier la valeur déclarée à l'époque par un avocat en successions internationales avant de calculer la plus-value.

Le calendrier d'une vente propre

• Avant la mise en vente : nota simple à jour, certificat énergétique, certificat de dettes de copropriété, dernier IBI.
• À l'offre : contrat d'arrhes rédigé côté vendeur, avec délai de signature et sort de l'acompte clairement définis.
• À la signature : retenue de 3 % organisée, répartition de l'IBI au prorata, remise des clés et relevés de compteurs.
• Dans le mois : dépôt du modèle 211 par l'acheteur et remise du justificatif au vendeur.
• Dans les quatre mois : modèle 210 du vendeur, avec demande de remboursement s'il y a lieu.
• Ensuite : clôture des domiciliations, résiliation des contrats et des assurances, mise à jour cadastrale.