Guide — achat immobilier en Espagne
Charges de copropriété impayées en Espagne : ce que l'acheteur devra payer
Mis à jour le 26 octobre 2026 · 6 min de lecture · Rédigé par les avocats de ABOGADOS-ESPANA, inscrits au barreau espagnol
L'année en cours et les trois précédentes suivent le bien. Ajoutez les travaux votés mais non encore appelés : la facture peut être lourde.
L'essentiel en bref
Le bien répond des charges de copropriété de l'année en cours et des trois années naturelles antérieures : c'est l'article 9.1.e de la loi sur la propriété horizontale. Autrement dit, si le vendeur n'a pas payé, la communauté peut vous réclamer ces sommes après la vente, et inscrire l'impayé comme charge préférentielle. Le vendeur doit présenter au notaire un certificat du syndic attestant qu'il est à jour ; l'acheteur peut y renoncer, ce qu'il ne faut jamais faire. Deuxième piège, plus coûteux encore et hors certificat : les travaux votés en assemblée mais pas encore appelés (derrama) — ravalement, ascenseur, toiture, mise aux normes. Ils sont dus par le propriétaire au moment de l'appel de fonds, donc par vous. Seule la lecture des procès-verbaux d'assemblée des dernières années les révèle.
Trois sommes différentes, trois vérifications
| Somme | Qui la paye au final | Où on la trouve |
|---|---|---|
| Charges impayées des 4 dernières années | Le bien, donc l'acheteur | Certificat du syndic |
| Travaux votés non encore appelés | Le propriétaire au jour de l'appel : l'acheteur | Procès-verbaux d'assemblée |
| Contentieux en cours de la copropriété | Réparti entre tous les copropriétaires | Procès-verbaux et rapport du syndic |
Ce que disent vraiment les procès-verbaux
Les trois derniers procès-verbaux d'assemblée sont le document le plus instructif d'un dossier d'achat en copropriété, et le moins souvent lu. On y trouve le montant des charges, le taux d'impayés de l'immeuble, les travaux votés et leur financement, les litiges en cours, les problèmes d'infiltration ou de structure, les décisions sur les locations touristiques et les travaux non autorisés des voisins.
Dans les résidences de la côte, deux points reviennent constamment : la réfection des piscines et façades, et les restrictions de location saisonnière votées par la communauté. Si votre projet est locatif, cette lecture décide de la rentabilité.
La lecture des procès-verbaux d'assemblée demande une bonne connaissance du fonctionnement espagnol de la copropriété : se faire représenter par un avocat à Benidorm pour l'analyse des comptes permet d'anticiper des travaux votés mais non encore facturés.
Comment se protéger concrètement
- Exiger le certificat du syndic à jour, et ne jamais renoncer à sa présentation dans l'acte.
- Demander les trois derniers procès-verbaux d'assemblée et le budget en cours.
- Faire confirmer par écrit par le syndic l'absence de travaux votés non appelés.
- Retenir sur le prix le montant des impayés et le faire payer directement à la communauté le jour de l'acte.
- Vérifier le règlement intérieur : animaux, location touristique, usage des parties communes.
Le certificat du syndic ne dit pas tout des travaux à venir : faire évaluer les travaux votés par l'avocat immobilier du réseau avant de signer le contrat d'arrhes.
Le rôle de l'avocat
L'avocat du réseau demande le certificat et les procès-verbaux, les traduit et les explique en français, chiffre le risque, puis inscrit la garantie correspondante dans le contrat d'arrhes et dans l'acte. Le notaire, lui, se limite à constater la présentation du certificat ou la renonciation de l'acheteur.
Questions fréquentes
Combien d'années d'impayés peuvent m'être réclamées ?
L'année en cours et les trois années naturelles antérieures, selon l'article 9.1.e de la loi sur la propriété horizontale.
Puis-je me retourner contre le vendeur ?
Oui en droit, mais cela suppose une procédure en Espagne. La retenue sur le prix le jour de l'acte évite le problème.
Les travaux votés figurent-ils sur le certificat du syndic ?
Pas nécessairement : le certificat porte sur les sommes dues. Un appel de fonds voté mais non encore émis n'y apparaît pas toujours, d'où l'importance des procès-verbaux d'assemblée.
La copropriété peut-elle m'interdire de louer en saisonnier ?
La communauté peut adopter des restrictions à la location touristique dans les conditions prévues par la loi sur la propriété horizontale, et la licence dépend en outre de la réglementation régionale et municipale. Les deux niveaux se vérifient avant d'acheter pour louer.
Des charges impayées bloquent-elles le prêt ou la revente ?
Une banque peut demander le certificat du syndic avant de débloquer les fonds, et un retard de charges connu peut compliquer le dossier. Pour la revente, le même certificat sera exigé par l'acheteur suivant : régulariser avant l'acte évite ces blocages en cascade.
Peut-on annuler la vente si des impayés apparaissent au dernier moment ?
Oui, si le contrat d'arrhes le prévoit : c'est l'intérêt d'une condition suspendant la signature à la remise d'un certificat du syndic à jour, plutôt que de découvrir le problème devant le notaire.
Faites vérifier votre projet par un avocat francophone
Les avocats du réseau auditent le bien, rédigent le contrat d'arrhes et vous représentent chez le notaire espagnol, en français, à Barcelone, Madrid, Valence, Alicante, Marbella et Séville.
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