Guide — achat immobilier en Espagne

Hypothèque en Espagne pour un non-résident : conditions, apport, documents

Mis à jour le 26 octobre 2026 · 8 min de lecture · Rédigé par les avocats de ABOGADOS-ESPANA, inscrits au barreau espagnol

Combien une banque espagnole prête à un non-résident, quels justificatifs elle demande, quels frais sont à sa charge depuis la loi de 2019, et comment protéger votre acompte si le prêt est refusé.

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L'essentiel en bref

Une banque espagnole prête généralement à un non-résident jusqu'à 60 à 70 % de la valeur du bien, contre 80 % pour un résident : il faut donc un apport d'environ 30 à 40 % du prix, plus les frais d'acquisition. Depuis la loi 5/2019 sur le crédit immobilier, la banque supporte le droit de timbre du prêt, le notaire de l'acte hypothécaire, le registre et la gestion ; l'emprunteur ne paie que l'expertise du bien et sa copie de l'acte. Le dossier doit être lancé avant de signer le contrat d'arrhes, qui doit prévoir une clause suspensive de financement.

Ce qu'une banque espagnole accepte de prêter

Le critère décisif n'est pas la nationalité mais la résidence fiscale. Un acheteur qui déclare ses revenus hors d'Espagne est classé non-résident : la quotité de financement descend habituellement à 60 ou 70 % de la plus faible des deux valeurs entre le prix d'achat et l'expertise. C'est ce dernier point qui surprend : si l'expertise ressort sous le prix négocié, le prêt se calcule sur l'expertise, et votre apport augmente d'autant.

Les banques appliquent par ailleurs un plafond d'endettement autour de 30 à 35 % des revenus nets, tous crédits confondus, y compris ceux en cours dans votre pays de résidence.

Les documents à réunir

Passeport ou carte d'identité, et NIE (indispensable pour l'acte comme pour le prêt).
Deux ou trois derniers avis d'imposition et les derniers bulletins de salaire, ou les bilans pour un indépendant.
Relevés bancaires des trois à six derniers mois.
Tableaux d'amortissement des crédits en cours et, souvent, un relevé de solvabilité de votre banque habituelle.
Le contrat d'arrhes signé et la nota simple du bien.
Selon la banque, une traduction et parfois une apostille des pièces officielles.

Taux fixe, variable ou mixte

Le marché espagnol propose les trois formules. Le taux variable est indexé sur l'Euribor plus une marge ; le taux fixe protège du risque de hausse mais se paie plus cher au départ ; le taux mixte combine une période fixe puis une période variable. Les banques conditionnent souvent leur meilleure offre à des produits associés (assurance habitation, assurance emprunteur, domiciliation) : la loi impose de vous communiquer aussi l'offre sans ces produits, chiffres en main. Demandez systématiquement les deux comparaisons.

Qui paie les frais du prêt depuis 2019

Cette répartition résulte de la loi 5/2019 réglementant les contrats de crédit immobilier. Une banque qui tenterait de vous faire supporter l'AJD ou le notaire du prêt sortirait du cadre légal : faites relire l'offre contraignante (FEIN) avant de vous engager.

Poste	À la charge de
Droit de timbre (AJD) sur le prêt hypothécaire	La banque
Notaire de l'acte de prêt	La banque
Inscription de l'hypothèque au registre	La banque
Frais de gestion (gestoría) du prêt	La banque
Expertise du bien (tasación)	L'emprunteur
Copie de l'acte de prêt demandée par l'emprunteur	L'emprunteur
Commission d'ouverture, si elle existe	L'emprunteur, si prévue au contrat

Faire relire l'offre contraignante par un avocat immobilier à Marbella avant de s'engager permet de vérifier que la banque respecte bien la répartition légale des frais bancaires.

Le calendrier, et le piège du contrat d'arrhes

Comptez couramment quatre à huit semaines entre le dépôt du dossier et l'offre contraignante, et un délai légal de réflexion de dix jours avant la signature chez le notaire. Or les arrhes engagent en général 10 % du prix avec un délai de signature d'un à deux mois.

Si le contrat d'arrhes ne contient pas de condition suspensive de financement, un refus de prêt vous fait perdre l'acompte. C'est l'un des litiges les plus fréquents parmi les acheteurs français et belges, et il est entièrement évitable : la clause se négocie avant de verser, avec un délai réaliste et la preuve du refus écrit comme condition de restitution.

Faire coïncider le délai de réflexion du prêt avec celui des arrhes évite de perdre son acompte : un point que Me Galépidès, avocate au barreau de Málaga, examine avant la signature du contrat d'arras.

Faut-il emprunter en Espagne ou dans son pays ?

Emprunter dans votre pays de résidence, avec une garantie sur un bien que vous y possédez déjà, évite l'hypothèque espagnole, ses frais et ses délais, et vous rend acheteur comptant — une position de négociation plus forte. Emprunter en Espagne présente l'avantage inverse : la banque expertise le bien et vérifie sa situation, ce qui constitue un second regard, et les intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus locatifs espagnols si vous louez et résidez dans l'Union européenne.

Cet arbitrage se chiffre avant de faire une offre, pas après : il change le montant d'apport à mobiliser et donc le prix que vous pouvez proposer.

Questions fréquentes

Quel apport faut-il pour acheter en Espagne sans être résident ?

Comptez 30 à 40 % du prix pour la part non financée, plus 10 à 14 % de frais d'acquisition. Sur un bien à 300 000 €, cela représente souvent 120 000 à 150 000 € de fonds propres.

Une banque espagnole prête-t-elle à un Français ou à un Belge ?

Oui, c'est courant sur la côte, où les agences bancaires ont des services dédiés aux acheteurs étrangers. La nationalité n'est pas le critère : c'est la résidence fiscale, qui détermine la quotité financée.

Peut-on obtenir un prêt sans NIE ?

Non. Le NIE est exigé pour l'acte de prêt comme pour l'acte de vente. Il se demande en parallèle du dossier bancaire, y compris à distance par pouvoir notarié.

Que se passe-t-il si l'expertise est inférieure au prix ?

La banque calcule son prêt sur la valeur d'expertise, et votre apport augmente. C'est aussi un argument de renégociation du prix, appuyé sur un document officiel.

Le prêt peut-il être signé à distance ?

L'acte hypothécaire se signe devant notaire en Espagne. Un pouvoir notarié, établi en France ou en Belgique avec apostille et traduction assermentée, permet de vous faire représenter par l'avocat du dossier.

Quelle est la durée maximale d'un prêt hypothécaire pour un non-résident ?

Les banques réduisent généralement la durée accordée à un non-résident par rapport à un résident, souvent en fonction de l'âge de l'emprunteur à l'échéance du prêt : la durée exacte proposée varie d'un établissement à l'autre et se négocie dossier par dossier.

Une assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

L'assurance décès-invalidité n'est pas imposée par la loi, mais elle est en pratique quasi systématiquement exigée par la banque pour accorder le prêt ; l'assurance habitation liée au bien hypothéqué, elle, est obligatoire. La loi impose de vous laisser choisir votre propre assureur si les garanties sont équivalentes.

Que faire en cas de refus de prêt après avoir signé le contrat d'arrhes ?

Si le contrat prévoit une clause suspensive de financement avec preuve écrite du refus, l'acompte doit être restitué. Sans cette clause, l'acompte est en principe perdu : c'est pourquoi elle doit être négociée avant la signature, pas après le refus.

Existe-t-il un prêt relais pour acheter en Espagne avant de vendre un bien en France ?

Les banques espagnoles ne proposent pas ce produit de la même manière que les banques françaises. La solution la plus courante consiste à mobiliser un prêt relais ou une garantie dans le pays de résidence pour financer l'achat espagnol comptant, ce qui évite l'hypothèque espagnole.

Faites vérifier votre projet par un avocat francophone

Les avocats du réseau auditent le bien, rédigent le contrat d'arrhes et vous représentent chez le notaire espagnol, en français, à Barcelone, Madrid, Valence, Alicante, Marbella et Séville.

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Un avocat francophone sur place

Avocat francophone à Marbella

Relecture de l'offre de prêt d'une villa de bord de mer avant que l'acquéreur ne s'engage.

Avocat francophone à Málaga

Vérification de la répartition des frais bancaires figurant dans l'offre contraignante avant la signature.

Avocat francophone à Murcie

Vérification des conditions d'emprunt proposées à l'acquéreur avant la signature du contrat de prêt.