Frais de notaire en Espagne et coût total réel d'un achat

Ce que couvre le notaire espagnol, et ce qu'il ne couvre pas

Le notaire espagnol authentifie l'acte de vente (escritura pública), vérifie l'identité et la capacité des parties, lit l'acte à voix haute et l'enregistre dans son protocole. Son tarif est fixé par un barème officiel : il ne se négocie pas et ne dépend pas de la région, seulement du prix, du nombre de pages et des copies demandées.

En revanche il n'audite pas le bien : ni les dettes de copropriété, ni la conformité urbanistique, ni l'exactitude des surfaces. C'est exactement la différence avec la France, et la raison pour laquelle un achat immobilier en Espagne se prépare avec un avocat indépendant avant, et non le jour de la signature.

Le détail des frais, poste par poste

Le NIE, indispensable pour signer, coûte quelques euros de taxe administrative : ce n'est pas un poste de budget, mais c'est un délai à anticiper.

Deux exemples de budget total

Ces montants sont des ordres de grandeur : le tarif du notaire dépend du prix et des copies, et plusieurs régions prévoient des taux réduits d'ITP pour une résidence habituelle, un acheteur de moins de 35 ans, une famille nombreuse ou une personne handicapée. Ces réductions doivent être demandées au moment de la liquidation de l'impôt, pas après.

• Appartement ancien de 250 000 € à Alicante : ITP 9 % soit 22 500 €, notaire et registre autour de 1 500 €, avocat au forfait, soit un total d'environ 275 000 € tout compris.
• Appartement neuf de 400 000 € à Barcelone : TVA 10 % soit 40 000 €, AJD 1,5 % soit 6 000 €, notaire et registre autour de 2 000 €, avocat au forfait, soit un total d'environ 450 000 €.

Certaines régions appliquent des taux réduits d'ITP pour une résidence habituelle ou un acheteur de moins de 35 ans : l'avocat immobilier du réseau à Séville vérifie systématiquement ce point avant de chiffrer le budget total.

Qui paie quoi, entre vendeur et acheteur

• L'acheteur paie l'impôt d'acquisition, le registre foncier et, sauf accord contraire, la quasi-totalité du notaire.
• Le vendeur paie la plus-value municipale (plusvalía) et les frais liés à la levée d'une hypothèque existante.
• La commission d'agence est en pratique à la charge du vendeur, mais le mandat doit le confirmer par écrit.
• Si le vendeur est non-résident, l'acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser au Trésor espagnol : c'est une obligation de l'acheteur, pas une option.

Les frais qu'on découvre après la signature

L'IBI de l'année en cours se répartit entre vendeur et acheteur au prorata, sauf clause contraire. Il faut aussi prévoir la taxe d'ordures, le changement de titulaire de l'eau et de l'électricité, l'assurance, et la première déclaration annuelle de non-résident. Additionner ces charges avant d'acheter évite la mauvaise surprise de la deuxième année, qui est celle où tout arrive en même temps.

Le prorata de l'IBI entre vendeur et acheteur se négocie avant l'acte, pas après : c'est l'un des points inclus dans des honoraires au forfait, connus avant l'engagement.