Vendre un bien reçu en héritage en Espagne : l'ordre des étapes

Pourquoi on ne peut pas vendre directement un bien hérité

Un bien situé en Espagne appartenant à une personne décédée reste, sur le plan juridique, dans le patrimoine du défunt jusqu'à ce que les héritiers l'acceptent formellement et que le registre de la propriété enregistre le changement de titulaire. Tant que cette chaîne n'est pas complète, aucun acheteur ni aucun notaire espagnol sérieux n'acceptera de signer une vente : le vendeur n'a pas encore, juridiquement, le titre nécessaire pour transmettre le bien.

C'est l'erreur la plus fréquente des héritiers pressés de vendre : chercher un acheteur avant même d'avoir entamé les démarches successorales, alors que ces démarches conditionnent la possibilité même de signer un jour un acte de vente.

L'ordre obligatoire des étapes avant toute vente

Cet ordre n'est pas une simple recommandation pratique : le registre de la propriété espagnol refuse en principe d'inscrire une vente si le vendeur n'a pas lui-même de titre inscrit à son nom, et n'inscrit pas les héritiers tant que les impôts successoraux dus n'ont pas été justifiés.

Respecter l'ordre imposé par le registre de la propriété espagnol conditionne la réussite de la vente : confier l'ordre des démarches à l'avocat spécialisé en successions internationales évite les allers-retours entre notaire, administration fiscale et registre.

Ce qui bloque concrètement une vente

• L'acceptation de la succession n'a pas été formalisée en Espagne, même si elle a été traitée par un notaire français pour les biens situés en France.
• L'impôt de succession espagnol n'a pas été payé ou déclaré dans les délais, ce qui empêche l'inscription au registre.
• La plus-value municipale n'a pas été réglée à la mairie du lieu du bien.
• Un héritier refuse de signer ou reste injoignable, bloquant l'unanimité nécessaire.
• Le bien n'était pas correctement inscrit au nom du défunt lui-même (succession antérieure jamais réglée, construction non déclarée, etc.).
• Des documents d'état civil ou de nationalité étrangers n'ont pas été traduits, apostillés ou légalisés selon les exigences espagnoles.

Vendre quand il y a plusieurs héritiers

Lorsque plusieurs héritiers reçoivent le bien en indivision, la vente à un tiers exige en principe l'accord et la signature de tous les copropriétaires indivis. Si l'un des héritiers ne souhaite pas vendre, les autres ne peuvent pas le forcer à céder sa part à un acheteur externe sans passer par une procédure judiciaire de partage.

En pratique, deux solutions évitent le blocage : soit tous les héritiers s'accordent sur la vente et signent ensemble (ou donnent procuration notariée à l'un d'eux ou à un tiers), soit l'un des héritiers rachète la part des autres avant la revente. Une procuration authentique, si possible établie devant un notaire du pays de résidence de l'héritier puis apostillée, permet souvent d'éviter que tous les héritiers doivent se déplacer en Espagne pour signer.

Lorsqu'un héritier refuse de vendre, les autres copropriétaires indivis ne peuvent pas le forcer à céder sa part sans procédure : consulter Me García, avocat au barreau de Barcelone, en cas de désaccord entre héritiers permet d'envisager les issues possibles.

La base de calcul de la plus-value pour un héritier qui revend

Lorsqu'un héritier revend ensuite le bien, sa plus-value espagnole se calcule non pas par rapport à ce que le défunt avait payé à l'origine, mais par rapport à la valeur du bien retenue au moment de la succession (valeur déclarée dans l'acte d'acceptation d'héritage, sur laquelle l'impôt de succession a été calculé). C'est une différence importante par rapport à un achat classique.

Concrètement, plus la valeur déclarée lors de la succession est élevée, plus l'impôt de succession initial peut être élevé, mais plus la plus-value ultérieure lors de la revente sera faible, puisque l'écart entre valeur d'acquisition (déclarée à la succession) et prix de vente sera réduit. Ce paramètre doit être anticipé au moment même de la déclaration de succession, en concertation avec l'avocat, car il conditionne la fiscalité globale sur les deux opérations.

La retenue de 3 % si les héritiers vendeurs sont non-résidents

Si l'héritier qui revend le bien n'est pas résident fiscal en Espagne, la règle générale de la vente immobilière par un non-résident s'applique : l'acheteur retient 3 % du prix de vente et le verse à l'administration fiscale espagnole au moyen du modèle 211, dans le délai d'un mois suivant la vente. Le vendeur régularise ensuite sa situation avec le modèle 210 dans les trois mois suivants, en déclarant sa plus-value réelle et en demandant, le cas échéant, le remboursement de l'excédent retenu.

Ce mécanisme s'applique par héritier vendeur : si plusieurs héritiers non-résidents cèdent leurs quotes-parts, chacun doit régulariser sa propre situation séparément.

Les délais réalistes entre le décès et la vente effective

Le délai légal pour déposer la déclaration de succession espagnole est de six mois à compter du décès, prorogeable de six mois supplémentaires si la demande de prorogation est déposée dans les cinq premiers mois. À cela s'ajoutent le temps de réunion des documents d'état civil et de propriété, souvent depuis plusieurs pays, puis le temps d'inscription au registre de la propriété, qui varie selon la charge de travail du registre concerné.

En pratique, entre le décès et la possibilité effective de signer une vente, il faut compter plusieurs mois dans un dossier simple avec un seul héritier réactif, et significativement plus lorsque plusieurs héritiers résident dans des pays différents, que des documents doivent être traduits et apostillés, ou que le registre foncier local est surchargé.

Les documents à réunir avant de commencer

• Certificat de décès du défunt.
• Certificat du registre général des actes de dernières volontés espagnol (Registro de Actos de Última Voluntad), qui indique si un testament espagnol existe.
• Testament espagnol, ou à défaut testament étranger et éléments permettant de déterminer la loi successorale applicable.
• Titre de propriété du bien (escritura) et nota simple récente du registre foncier.
• Justificatifs d'identité et de résidence fiscale de chaque héritier.
• Relevés des dernières charges de copropriété et de la taxe foncière (IBI) pour vérifier l'absence de dettes attachées au bien.

Le cas du bien non inscrit ou d'une succession ancienne jamais réglée

Il n'est pas rare que des héritiers découvrent, au moment de vouloir vendre, qu'une succession antérieure (celle d'un grand-parent, par exemple) n'a jamais été formalisée en Espagne, alors même que des impôts locaux ont continué d'être payés au nom du défunt initial. Dans ce cas, il faut régulariser la chaîne complète des successions non réglées avant de pouvoir vendre : chaque génération doit être formellement acceptée et inscrite.

Ce type de dossier est plus long et nécessite souvent de reconstituer des documents anciens, parfois dans plusieurs pays. Il est également fréquent de découvrir à cette occasion des irrégularités sur le bien lui-même (surface non conforme au registre, extension non déclarée), qu'il faut régulariser en parallèle avant la vente.

Se faire accompagner par un avocat en Espagne

Chaque étape — acceptation de succession, impôts successoraux, inscription au registre, puis vente — implique des démarches devant des administrations et des professionnels espagnols différents, souvent difficiles à mener à distance sans connaître les usages locaux. Les avocats du réseau ABOGADOS-ESPANA prennent en charge l'ensemble du parcours, du dépôt de la déclaration de succession jusqu'à la signature de la vente, en coordonnant les héritiers résidant dans différents pays.

Un forfait fixe est annoncé à l'avance pour chaque étape (règlement de la succession, puis accompagnement de la vente), avec un devis établi au nom de l'avocat en charge du dossier et un suivi en français à chaque étape.