Donner un bien situé en Espagne à ses enfants de son vivant

La donation, un acte notarié espagnol distinct de la succession

Donner un bien immobilier situé en Espagne à un enfant se formalise par un acte de donation (donación) signé devant notaire espagnol, qui transfère immédiatement la propriété du parent (donateur) à l'enfant (donataire). Contrairement à la succession, l'effet est immédiat et n'attend pas le décès du parent.

Cette différence de moment a des conséquences fiscales et patrimoniales importantes : le bien sort immédiatement du patrimoine du donateur, ce qui peut avoir un effet sur ses droits futurs sur le bien (sauf réserve d'usufruit, voir plus bas), et l'imposition applicable est celle des donations, pas celle des successions, avec des règles et parfois des taux différents selon la communauté autonome.

Les trois impôts à examiner avant toute donation

Ce dernier point surprend souvent les familles : contrairement à une intuition naturelle, le parent qui donne un bien peut devoir payer une plus-value en Espagne comme s'il l'avait vendu, alors même qu'il ne perçoit aucun prix. Cette plus-value se calcule sur l'écart entre la valeur d'acquisition initiale du bien et sa valeur retenue au moment de la donation.

Le barème de l'impôt sur les donations varie selon la communauté autonome

L'impôt sur les donations espagnol relève de la compétence des communautés autonomes, qui appliquent chacune leurs propres abattements et taux pour les donations entre parents et enfants. Certaines communautés autonomes prévoient des réductions importantes pour les donations en ligne directe, d'autres appliquent un barème plus lourd. Le montant final dépend aussi du lien de parenté, du patrimoine préexistant du bénéficiaire et de la valeur donnée.

Il n'existe pas de règle unique applicable partout en Espagne : le barème exact doit être vérifié au cas par cas avec un avocat connaissant la fiscalité de la communauté autonome où se trouve le bien, avant de signer quoi que ce soit, car l'écart entre communautés peut être considérable.

Le barème applicable aux donations entre parents et enfants varie fortement d'une communauté autonome à l'autre : faire chiffrer l'impôt de donation avec l'avocat spécialisé en successions internationales avant de fixer la valeur transmise.

L'effet en France pour un donateur résident fiscal français

Un parent résident fiscal en France qui donne un bien situé en Espagne à son enfant doit également examiner les conséquences françaises de cette donation, en particulier au regard de la convention fiscale entre la France et l'Espagne applicable en matière de donations et de successions, et des obligations déclaratives françaises qui peuvent s'appliquer même pour un bien situé à l'étranger.

Ce volet dépend de la résidence fiscale du donateur, de celle du bénéficiaire et des règles de non-double imposition en vigueur ; il ne peut pas être traité de manière générique et doit être confirmé, dans chaque dossier, avec un conseil fiscal compétent en France en complément de l'avocat espagnol chargé de l'acte notarié.

La donation avec réserve d'usufruit

Une formule fréquente consiste à donner la nue-propriété du bien à l'enfant tout en conservant l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'habiter le bien ou d'en percevoir les revenus jusqu'au décès du parent donateur. Cette structure permet au parent de continuer à disposer du bien de son vivant tout en engageant la transmission dès maintenant.

Sur le plan fiscal espagnol, la valeur de la donation soumise à l'impôt sur les donations est alors réduite, puisque l'enfant ne reçoit que la nue-propriété et non la pleine propriété : la valeur de l'usufruit conservé par le parent, calculée selon des règles qui tiennent notamment compte de son âge, vient en déduction. Au décès du parent, l'usufruit s'éteint et l'enfant devient plein propriétaire, en principe sans nouvel impôt sur cette extinction si elle avait bien été anticipée dans l'acte initial, un point qu'il faut néanmoins faire confirmer par l'avocat au moment de la donation.

Conserver l'usufruit tout en donnant la nue-propriété permet au parent de continuer à occuper le logement jusqu'à son décès : faire rédiger l'acte de donation avec réserve d'usufruit par Me García, avocat au barreau de Barcelone, sécurise cette double transmission.

La donation à un enfant non-résident en Espagne

Lorsque l'enfant bénéficiaire n'est pas résident fiscal en Espagne, l'impôt sur les donations reste dû en Espagne dès lors que le bien donné y est situé, selon des règles qui ont évolué pour permettre, dans de nombreux cas, l'application du régime de la communauté autonome où se trouve le bien plutôt d'un régime national moins favorable, à la suite de l'harmonisation imposée par le droit européen entre résidents et non-résidents de l'Union européenne et de l'Espace économique européen.

Les enfants résidents dans des pays hors Union européenne peuvent, selon les cas, être soumis à des règles différentes : ce point doit être vérifié précisément avant la donation, car il peut avoir un effet significatif sur le montant final de l'impôt.

Les cas où donner coûte plus cher qu'hériter

Il est tentant de penser qu'anticiper la transmission par une donation est toujours plus avantageux qu'attendre la succession, mais ce n'est pas systématique. Plusieurs facteurs peuvent inverser le calcul :

• La plus-value due par le donateur en Espagne, qui n'existe pas en cas de succession (le décès n'est pas un fait générateur de plus-value pour le défunt).
• Des abattements moins favorables sur les donations que sur les successions dans certaines communautés autonomes.
• La perte, pour l'enfant qui revendrait rapidement après la donation, d'une base de calcul de plus-value moins avantageuse que s'il avait hérité (la valeur retenue à la donation devient sa valeur d'acquisition, exactement comme pour une succession, mais sans les mêmes abattements amont).
• Les frais notariés et d'enregistrement de l'acte de donation, à comparer à ceux d'une déclaration de succession.
• Les conséquences fiscales françaises éventuelles pour le donateur, à chiffrer séparément.

La révocation d'une donation : possible mais encadrée

Le droit espagnol permet, dans des cas limités prévus par la loi, de révoquer une donation déjà réalisée : notamment en cas d'ingratitude grave du bénéficiaire envers le donateur, ou lorsque la donation avait été assortie d'une charge que le bénéficiaire n'a pas respectée. La révocation pour survenance d'enfants postérieurs à la donation, historiquement prévue par certains textes, doit être vérifiée au cas par cas selon les clauses effectivement inscrites dans l'acte.

Une donation simple, sans réserve ni condition particulière, reste en principe définitive et difficile à annuler après coup. C'est une raison supplémentaire pour bien réfléchir, avant de signer, aux clauses de réserve d'usufruit, de charge ou de condition qui peuvent être insérées dans l'acte pour protéger le donateur.

L'erreur classique de la « vente à prix symbolique »

Certaines familles pensent contourner l'impôt sur les donations en organisant une « vente » du bien à l'enfant pour un prix symbolique très inférieur à sa valeur réelle. Cette pratique est risquée : l'administration fiscale espagnole peut requalifier l'opération et taxer la différence entre le prix symbolique payé et la valeur réelle du bien comme une donation déguisée, en plus de l'impôt de transmission normalement dû sur la vente elle-même.

Cette requalification peut donc aboutir à cumuler deux impositions (celle de la vente et celle de la donation sur l'écart de valeur), avec en prime des pénalités pour dissimulation. Il n'existe pas de raccourci fiable pour éviter l'impôt sur les donations autrement qu'en structurant correctement l'opération (réserve d'usufruit, choix du moment, vérification du barème applicable) avec un avocat, plutôt qu'en maquillant une donation en vente.

Faire chiffrer l'opération avant de signer

Compte tenu du nombre de paramètres en jeu — barème de la communauté autonome, plus-value du donateur, situation fiscale française du parent, éventuelle réserve d'usufruit — une donation ne devrait jamais être signée sans une simulation chiffrée préalable comparant le coût total de la donation à celui d'une transmission par succession. Les avocats du réseau ABOGADOS-ESPANA établissent cette simulation en français avant toute signature, en lien si besoin avec le conseil fiscal français du donateur.

Un forfait fixe est annoncé à l'avance pour la préparation de l'acte de donation et son suivi devant notaire espagnol, avec un devis établi au nom de l'avocat en charge du dossier et réglé directement à lui.