Acheter en Espagne quand on est belge ou suisse : ce qui change

Ce qui est identique pour tous les acheteurs francophones

• L'obtention d'un NIE avant la signature, quelle que soit la nationalité.
• Le déroulé de l'achat : vérification au registre foncier, contrat d'arrhes, acte notarié, inscription.
• L'impôt d'acquisition régional : 6 % à Madrid, 7 % en Andalousie, 9 % en Communauté valencienne, 10 à 13 % en Catalogne pour un logement ancien.
• Le revenu immobilier imputé à déclarer chaque année même sans louer.
• La retenue de 3 % à la revente et la plusvalía municipale à la charge du vendeur.
• Les règles de licence touristique, régionales et municipales.

Acheteur résidant en Belgique

Vous relevez du régime des résidents de l'Union européenne en Espagne : imposition des loyers à 19 % du revenu net, avec déduction de l'IBI, des charges de copropriété, des intérêts d'emprunt, de l'assurance, des réparations et de l'amortissement. C'est l'écart le plus important par rapport à un acheteur suisse ou britannique.

Côté belge, les revenus immobiliers étrangers doivent être déclarés dans votre déclaration à l'impôt des personnes physiques. La convention préventive de double imposition entre la Belgique et l'Espagne organise le traitement de ces revenus ; en pratique, la déclaration belge doit être faite même lorsque l'impôt a déjà été acquitté en Espagne. Les modalités exactes sont à vérifier avec votre conseil belge pour l'année concernée.

Pour la succession, l'immeuble espagnol relève des droits de succession de la région où il se trouve, et les règles belges de votre région de résidence s'appliquent par ailleurs à votre succession. Un testament coordonné entre les deux pays évite les contradictions.

Acheteur résidant en Suisse

La Suisse n'est ni membre de l'Union européenne ni de l'Espace économique européen. Pour l'impôt espagnol des non-résidents, cela a deux conséquences concrètes : les loyers sont imposés à 24 % du montant brut, sans déduction des charges, et certains régimes réservés aux résidents de l'UE et de l'EEE ne s'appliquent pas.

Sur un appartement à fortes charges de copropriété et financé à crédit, l'écart entre 19 % net de charges et 24 % brut peut plus que doubler l'impôt annuel. C'est un paramètre à intégrer au choix du bien : charges modérées, financement en fonds propres et, éventuellement, arbitrage entre location longue durée et usage personnel.

En matière de séjour, les ressortissants suisses bénéficient de la libre circulation avec l'Union européenne et effectuent, pour un séjour durable, une démarche d'enregistrement comparable à celle des citoyens de l'UE. L'achat immobilier lui-même n'est soumis à aucune autorisation particulière.

Le taux de 24 % sans déduction pénalise nettement un propriétaire suisse : un avocat immobilier à Alicante peut évaluer précisément l'impact sur un projet locatif avant l'achat.

Comparatif fiscal du bien loué

Dans tous les cas, la déclaration se fait au moyen du modèle 210, devenu annuel depuis la réforme de 2024, et le revenu imputé reste dû pour les périodes non louées.

Les pièges spécifiques aux acheteurs non français

• Croire que le régime fiscal français décrit sur les forums s'applique tel quel : l'écart entre 19 % et 24 % dépend de la résidence, pas de la langue.
• Négliger la déclaration dans son pays de résidence, en pensant que l'impôt espagnol suffit.
• Signer un pouvoir notarié rédigé pour la France, non conforme aux exigences espagnoles de désignation précise des actes autorisés.
• Oublier l'apostille de La Haye et la traduction assermentée des documents d'état civil et des pouvoirs.
• Ne pas désigner de représentant fiscal en Espagne alors que la situation le rend utile, notamment pour recevoir les notifications.

Ce que change concrètement un accompagnement en français

Les actes, les notifications de l'administration fiscale et les procès-verbaux de copropriété sont en espagnol, parfois en catalan ou en valencien. Un dossier suivi en français par un avocat inscrit à un barreau espagnol évite les malentendus sur des documents qui vous engagent des années, et permet de poser la bonne question au bon moment : avant de verser l'acompte, pas après.

Un dossier suivi en français, du NIE jusqu'à la déclaration fiscale annuelle, reste accessible aux acquéreurs belges et suisses grâce à un avocat francophone installé à Madrid.