Divorce ou séparation : que devient le bien immobilier en Espagne

Le bien reste soumis au droit espagnol, même si le divorce est français

Un principe simple mais souvent mal compris : le divorce (dissolution du mariage, garde des enfants, pension) peut être prononcé en France, en Belgique ou dans tout autre pays, selon la loi applicable au mariage. Mais le sort d'un immeuble situé en Espagne relève, pour tout ce qui touche à la propriété, à l'inscription au registre foncier et aux formes de transfert, du droit espagnol (lex rei sitae, le droit du lieu où se trouve le bien).

Concrètement, cela veut dire que le jugement de divorce français peut très bien attribuer le bien à l'un des époux ou ordonner sa vente, mais que la mise en œuvre concrète en Espagne — changer le nom sur le registre, signer un acte de sortie d'indivision, organiser une vente — demande un acte notarié espagnol et, souvent, l'intervention d'un avocat connaissant les deux systèmes.

Qui est compétent : quel tribunal, quelle loi applicable

Pour le divorce lui-même, la compétence judiciaire et la loi applicable se déterminent selon les règlements européens applicables en matière matrimoniale (résidence habituelle des époux, nationalité commune, dernier domicile conjugal, etc.). Un couple français résidant en France peut donc divorcer devant un tribunal français, même si le bien immobilier est en Espagne.

Ce n'est que pour les conséquences patrimoniales concrètes sur le bien espagnol — inscription, partage, vente forcée en cas de blocage — qu'il faut, à un moment donné, s'adresser à un notaire espagnol, et parfois à un tribunal espagnol si un désaccord persiste et qu'une procédure locale de partage judiciaire (división de la cosa común) devient nécessaire.

Il est donc fréquent de mener deux volets en parallèle : la procédure de divorce dans le pays de résidence, et le règlement du bien espagnol avec un avocat en Espagne, une fois le principe du partage acquis dans le jugement de divorce.

Faire reconnaître le divorce en Espagne pour agir sur le bien

Grâce aux règlements européens applicables entre États membres, un jugement de divorce rendu en France ou en Belgique est reconnu en Espagne sans exequatur : il n'est pas nécessaire de faire « valider » le jugement par un tribunal espagnol pour qu'il produise ses effets sur l'état civil.

En revanche, pour que le registre de la propriété espagnol modifie l'inscription du bien (par exemple pour retirer un ex-conjoint du titre), il faut généralement présenter le jugement traduit et apostillé, accompagné d'un acte notarié espagnol qui formalise le transfert ou le partage conformément à ce que prévoit le jugement. Le registre foncier espagnol n'accepte pas toujours un jugement étranger seul comme titre suffisant pour modifier une inscription de propriété : un acte notarié espagnol complémentaire (escritura) reste, dans la pratique, la voie la plus sûre et la plus rapide.

Sortir de l'indivision : vente à un tiers ou extinción de condominio

Deux ex-époux copropriétaires d'un bien en Espagne ont en pratique deux options principales pour sortir de l'indivision (proindiviso) :

• Vendre le bien à un tiers et partager le prix net entre les deux, chacun réglant sa propre fiscalité sur sa part de plus-value éventuelle.
• L'un rachète la part de l'autre par un acte d'extinción de condominio (sortie d'indivision) devant notaire espagnol : celui qui garde le bien verse une soulte à l'autre en échange de sa part, et devient seul propriétaire.

Sortir de l'indivision par une extinción de condominio suppose une fiscalité correctement anticipée entre les deux ex-époux : se faire représenter par un avocat francophone en Espagne pour l'extinción de condominio évite une requalification fiscale coûteuse.

La fiscalité de la sortie d'indivision : un piège fréquent

L'extinción de condominio est fiscalement avantageuse par rapport à une vente classique, à condition d'être bien structurée : lorsqu'elle correspond à un simple partage d'un bien indivisible en nature (une maison ne se coupe pas en deux), elle est en principe soumise à l'impôt sur les actes juridiques documentés (AJD) plutôt qu'à l'impôt de transmission (ITP), avec un taux nettement inférieur.

Ce traitement favorable suppose toutefois que la soulte versée corresponde à la valeur réelle de la part rachetée et que l'opération concerne bien l'ensemble indivis initial. Si l'administration fiscale espagnole estime que l'opération dissimule en réalité une vente déguisée (par exemple parce qu'un des ex-époux n'était propriétaire que d'une petite quote-part rachetée dans des conditions qui ressemblent à une vente ordinaire), elle peut requalifier l'acte et exiger l'ITP, nettement plus coûteux. Il est indispensable de faire vérifier le montage par un avocat espagnol avant de signer.

Le conjoint qui vend sa part (que ce soit à l'ex-conjoint ou à un tiers) reste par ailleurs redevable, le cas échéant, de la plus-value espagnole sur son gain, et une retenue de 3 % s'applique sur le prix si ce vendeur est non-résident fiscal en Espagne.

Le crédit hypothécaire espagnol en cours au moment du divorce

Si le bien est financé par un prêt hypothécaire espagnol souscrit par les deux ex-époux, leur divorce ne libère automatiquement aucun des deux de sa responsabilité envers la banque : les deux emprunteurs restent solidairement tenus au remboursement tant que la banque n'a pas donné son accord express pour retirer l'un des deux du contrat.

Concrètement, celui qui garde le bien doit en général demander à la banque une novation du prêt pour en assumer seul la dette, ce qui suppose de justifier de revenus suffisants. À défaut d'accord de la banque, l'ex-conjoint qui quitte le bien reste exposé en cas d'impayé, même s'il n'en est plus propriétaire selon l'acte de partage. Cette démarche bancaire doit être anticipée avant de signer l'acte de sortie d'indivision, et non après.

Le divorce ne libère jamais automatiquement un emprunteur solidaire d'un crédit hypothécaire espagnol souscrit à deux : consulter Me Galépidès, avocate au barreau de Málaga, sur la solidarité bancaire des ex-époux avant toute négociation avec la banque.

Que faire si l'ex-conjoint refuse de coopérer

Lorsqu'un accord amiable est impossible — refus de vendre, refus de signer l'acte de partage, disparition de l'un des deux — le droit espagnol permet à tout copropriétaire indivis de demander la división de la cosa común devant le tribunal du lieu où se situe le bien. Le tribunal peut ordonner la vente aux enchères judiciaire du bien lorsque le partage en nature est impossible (ce qui est presque toujours le cas pour un logement), et le prix est ensuite réparti selon les quotes-parts.

Cette voie judiciaire est plus longue et plus coûteuse qu'un accord amiable et aboutit généralement à un prix de vente inférieur à celui du marché libre. Elle reste néanmoins la solution de dernier recours lorsque le dialogue est rompu.

Régime matrimonial français ou belge et titre de propriété espagnol

Un couple marié sous un régime de communauté en France ou en Belgique peut avoir acheté le bien espagnol au nom d'un seul époux, ou des deux, sans que le titre notarié espagnol reflète nécessairement le régime matrimonial applicable au fond. Au moment du divorce, il faut donc distinguer deux choses : ce que dit le titre de propriété espagnol (qui figure au registre) et ce que dit le droit matrimonial applicable au couple sur la qualification du bien (propre ou commun).

Il arrive qu'un bien acheté au nom d'un seul conjoint pendant le mariage doive, selon le régime matrimonial applicable, être considéré comme commun et donc partagé, même si le registre espagnol ne mentionne qu'un seul nom. Cette articulation entre droit matrimonial du pays de résidence et droit réel espagnol est technique et doit être vérifiée avec un avocat maîtrisant les deux systèmes avant toute signature d'acte en Espagne.

Le cas des couples non mariés propriétaires en indivision

Pour un couple non marié (concubinage, pacte civil) ayant acheté un bien en Espagne en indivision, il n'y a pas de procédure de divorce à mener : la séparation n'a aucune conséquence automatique sur la propriété. Le bien reste détenu selon les quotes-parts inscrites au registre foncier espagnol jusqu'à ce qu'un accord de sortie d'indivision ou une vente soit organisé.

La logique de la sortie d'indivision (vente à un tiers ou extinción de condominio entre les deux) est identique à celle décrite plus haut pour les couples mariés, avec la même vigilance fiscale sur la qualification de l'opération.

Faire accompagner cette étape par un avocat en Espagne

Le règlement d'un bien espagnol après une séparation combine plusieurs matières (droit de la famille, droit réel, fiscalité, parfois droit bancaire) qui se traitent rarement bien à distance sans avocat sur place. Les avocats du réseau ABOGADOS-ESPANA accompagnent en français la vérification du titre, la structuration fiscale de la sortie d'indivision, la négociation avec la banque et, si besoin, la représentation devant le tribunal espagnol compétent.

Un forfait fixe est annoncé avant toute intervention et fait l'objet d'un devis détaillé établi directement au nom de l'avocat en charge du dossier, réglé à l'avocat lui-même, avec un suivi en français jusqu'à la signature de l'acte ou l'issue de la procédure.