Checklist — vérifiée en septembre 2026
Les 15 vérifications avant de signer un achat immobilier en Espagne
En bref
Avant de verser le moindre acompte en Espagne, quinze points se vérifient sur pièces : propriété et charges au registre foncier (la nota simple), cohérence avec le cadastre, licence d'habitabilité, légalité urbanistique en mairie, dettes de copropriété, impôts locaux, capacité du vendeur, occupation réelle du bien, rédaction du contrat d'arrhes, garantie des sommes versées, chiffrage fiscal complet, NIE de chaque acquéreur, structure de détention, puis le déroulé de l'acte notarié. Le notaire espagnol n'effectue aucune de ces vérifications : il authentifie l'accord des parties. Lisez la liste ci-dessous, imprimez-la et cochez-la point par point.
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La checklist, point par point
- 1
La nota simple du registre foncier, datée de moins de 15 jours
Pourquoi : C'est le seul document qui dit qui est réellement propriétaire, quelle surface est inscrite et quelles charges pèsent sur le bien. Un document de plusieurs mois ne vaut rien : une saisie peut avoir été inscrite entre-temps.
Comment : Demandez la nota simple informativa au Registro de la Propiedad compétent et comparez le nom, le pourcentage de propriété et la description avec ce que l'agence vous a annoncé.
- 2
L'absence d'hypothèque, de saisie et de droit de préemption
Pourquoi : En Espagne, les charges suivent le bien, pas le vendeur. Une hypothèque non levée le jour de l'acte devient votre problème.
Comment : Vérifiez la section des charges de la nota simple, exigez le certificat de solde (certificado de deuda) de la banque du vendeur et la levée (cancelación) au moment de la signature devant notaire.
- 3
La correspondance entre le cadastre et la réalité du bien
Pourquoi : Une véranda, une piscine, une terrasse fermée ou un étage ajouté sans déclaration crée une différence entre le cadastre et le terrain. C'est vous qui régularisez, et parfois vous démolissez.
Comment : Comparez la référence cadastrale, la surface et les plans du Catastro avec les mètres carrés annoncés et avec ce que vous voyez sur place.
- 4
La licence de première occupation ou la cédula d'habitabilité
Pourquoi : Sans elle, un logement n'est pas légalement habitable : raccordements refusés, location interdite, revente difficile.
Comment : Réclamez la licencia de primera ocupación (neuf) ou la cédula de habitabilidad en cours de validité, et la certification énergétique obligatoire.
- 5
L'urbanisme de la mairie : légalité, infractions, alignements
Pourquoi : Une construction hors permis, une partie en zone non constructible ou un projet de voirie qui traverse le terrain ne se voient sur aucun document de vente.
Comment : Demandez un certificado urbanístico à la mairie et l'absence de procédure d'infraction (expediente de disciplina urbanística) ouverte contre le bien.
- 6
Les dettes de copropriété et le procès-verbal des assemblées
Pourquoi : Les charges impayées de l'année en cours et des trois années précédentes sont réclamées au nouveau propriétaire. Un ravalement voté et non encore appelé peut représenter plusieurs milliers d'euros.
Comment : Exigez le certificado de estar al corriente signé par l'administrador de fincas et lisez les procès-verbaux des deux dernières assemblées, travaux votés compris.
- 7
Les impôts locaux à jour : IBI, taxe d'ordures, plusvalía
Pourquoi : L'IBI impayé se rattache au bien. La plusvalía municipale est due par le vendeur, mais la mairie peut se retourner contre l'acheteur si le vendeur est non-résident.
Comment : Demandez les derniers reçus d'IBI et de basuras, et faites écrire dans le contrat que la plusvalía reste à la charge du vendeur, avec retenue sur le prix si besoin.
- 8
L'identité et la capacité du vendeur
Pourquoi : Vendeur marié sous un régime qui exige l'accord du conjoint, héritiers indivis, société sans pouvoir valable, mandataire avec un pouvoir périmé : l'acte peut être attaqué.
Comment : Contrôlez pièce d'identité, régime matrimonial, acte de notoriété successorale s'il y a des héritiers, et l'original du pouvoir notarié du mandataire.
- 9
L'occupation réelle du bien : locataire, occupant, squat
Pourquoi : Un bail en cours s'impose à l'acheteur. Un occupant sans titre peut prendre des mois à faire partir, aux frais du nouveau propriétaire.
Comment : Visitez le bien vous-même ou faites-le visiter, exigez une déclaration écrite de libre occupation et la remise des clés le jour de l'acte.
- 10
Le contrat d'arrhes : lisez-le avant de verser l'acompte
Pourquoi : Le contrato de arras est le vrai contrat. Un contrato de arras penitenciales mal rédigé vous fait perdre l'acompte si un financement, un NIE ou une régularisation ne suit pas.
Comment : Faites relire le contrat avant tout virement, et faites insérer les conditions suspensives : obtention du prêt, nota simple sans charge, absence d'infraction urbanistique, remise des documents listés ici.
- 11
Où va l'acompte, et sous quelle garantie
Pourquoi : Sur un achat sur plan, les sommes versées doivent être placées sur un compte spécial avec garantie bancaire ou assurance. Sans cela, la faillite du promoteur vous fait perdre les versements.
Comment : Exigez l'aval bancario ou le seguro de caución, et le numéro de compte spécial du promoteur. Pour un bien ancien, versez l'acompte sur le compte du cabinet ou du notaire, jamais en espèces.
- 12
Le chiffrage fiscal complet, avant l'engagement
Pourquoi : Le budget des frais varie de 8 à 14 % du prix selon la région, et l'impôt se calcule sur la valeur de référence du cadastre si elle dépasse le prix payé.
Comment : Faites calculer l'impôt de transmission de la région (ou la TVA et l'AJD dans le neuf), le notaire, le registre, la gestion et le forfait d'avocat, en un seul chiffre écrit.
- 13
Le NIE de chaque acheteur, obtenu avant la signature
Pourquoi : Sans NIE, pas d'acte notarié, pas de déclaration fiscale, pas d'inscription au registre. C'est le premier blocage de calendrier dans la majorité des dossiers.
Comment : Lancez la demande dès la signature du contrat d'arrhes, pour chaque acquéreur, y compris le conjoint. C'est faisable à distance par pouvoir notarié.
- 14
La structure de détention et la transmission futures
Pourquoi : Acheter en nom propre, à deux, en usufruit ou via une société change l'impôt de succession, l'impôt sur le patrimoine et l'imposition d'une future revente.
Comment : Décidez la structure avant l'acte : la modifier ensuite revient à une nouvelle transmission taxée. Prévoyez aussi le testament applicable au bien.
- 15
Le jour de l'acte : fonds, lecture, clés, inscription
Pourquoi : Le notaire espagnol authentifie l'accord des parties : il ne vérifie pas l'état du bien, ne négocie pas pour vous et ne vous défend pas.
Comment : Prévoyez un chèque bancaire ou un virement traçable, la lecture de l'acte avec traduction, la levée des charges, la remise des clés, puis la déclaration fiscale dans les 30 jours ouvrables et l'inscription au registre.
Pour aller plus loin sur chaque point
Le détail du travail de l'avocat dans un achat immobilier explique l'audit du registre et la négociation du contrat d'arrhes.
Les pièges à éviter et les étapes d'un achat replacent ces vérifications dans le calendrier.
Pour le budget, le simulateur du coût total chiffre l'impôt de votre région, et la page NIE détaille la démarche à lancer dès le contrat d'arrhes.
Questions fréquentes sur les vérifications avant signature
Quels documents faut-il exiger avant de signer un achat en Espagne ?
Au minimum : la nota simple du registre foncier datée de moins de 15 jours, la fiche cadastrale, la licence de première occupation ou la cédula d'habitabilité, le certificat énergétique, le certificat de copropriété sans dette signé par l'administrateur, les derniers reçus d'IBI et de taxe d'ordures, et le certificat d'absence d'infraction urbanistique délivré par la mairie. Ces pièces se demandent avant le contrat d'arrhes, pas après.
Le notaire espagnol vérifie-t-il le bien à ma place ?
Non. Le notaire authentifie l'accord des parties, vérifie l'identité et la capacité, et lit l'acte. Il n'audite pas l'état juridique du bien, ne contrôle pas l'urbanisme, ne négocie rien et ne défend aucune des deux parties. C'est le rôle de l'avocat, et lui seul travaille pour l'acheteur.
À quel moment faut-il faire ces vérifications ?
Avant tout versement. Une fois l'acompte versé dans un contrato de arras mal rédigé, le retrait coûte l'acompte. L'ordre correct est : réservation encadrée par écrit, vérifications complètes, puis contrat d'arrhes avec conditions suspensives, puis acte notarié.
Quelles dettes du vendeur peuvent me tomber dessus ?
Les hypothèques et saisies inscrites au registre suivent le bien. Les charges de copropriété de l'année en cours et des trois années précédentes sont réclamées au nouveau propriétaire. L'IBI impayé se rattache également au bien. La plusvalía municipale est due par le vendeur, mais la mairie peut se retourner vers l'acheteur quand le vendeur est non-résident.
Puis-je faire ces vérifications moi-même ?
Les consultations de base au cadastre et au registre sont accessibles à tous. Ce qui ne s'improvise pas, c'est l'interprétation : différence de surface entre cadastre et registre, mention d'une servitude, procédure d'infraction en cours, clause du contrat d'arrhes qui vous prive de recours. C'est là que l'audit d'un avocat espagnol change l'issue du dossier.
Combien coûte l'audit complet d'un bien avant signature ?
Les avocats du réseau travaillent au forfait fixe, annoncé par écrit avant de commencer, sans pourcentage du prix, sans minimum garanti et sans complément d'honoraires en cours de dossier pour un achat standard. Le devis est établi au nom de l'avocat, avec son barreau et son numéro d'inscription.
Peut-on faire ces vérifications à distance, sans venir en Espagne ?
Oui. L'audit se fait sur pièces, et la signature peut se faire par pouvoir notarié donné en France, en Belgique ou en Suisse, avec apostille. Le NIE s'obtient également à distance par mandat.
Faites vérifier votre bien avant de verser un acompte
L'avocat du réseau implanté dans la région du bien reprend ces quinze points sur pièces, vous remet ses conclusions par écrit et négocie le contrat d'arrhes. Forfait fixe annoncé avant de commencer, sans frais de dossier.
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