Certificat énergétique et licence d'habitation : deux documents à ne pas confondre

Deux documents, deux fonctions différentes

Beaucoup d'acheteurs francophones pensent qu'un seul document suffit à prouver que le logement est en règle. En réalité, le certificat énergétique et la licence d'habitation répondent à des questions différentes et ne se substituent jamais l'un à l'autre.

À quoi sert le certificat énergétique et qui le paie ?

Le certificat énergétique classe le logement selon son efficacité, de la lettre la plus performante à la moins performante, sur le même principe que le diagnostic de performance énergétique français. Il doit obligatoirement être mentionné dans toute publicité de vente ou de location et remis à l'acheteur ou au locataire.

C'est en principe au vendeur qu'il incombe de faire réaliser ce certificat et d'en supporter le coût, puisque c'est lui qui met le bien sur le marché. Sa durée de validité est limitée dans le temps, ce qui signifie qu'un certificat ancien doit parfois être renouvelé avant la vente.

Qu'est-ce que la licence d'occupation ou cédula de habitabilidad ?

La dénomination et la procédure varient selon la communauté autonome : certaines régions utilisent la licencia de primera ocupación délivrée par la mairie, d'autres la cédula de habitabilidad délivrée par un organisme régional. Dans tous les cas, ce document atteste que la construction a été achevée conformément au permis de construire et qu'elle remplit les conditions minimales d'habitabilité.

Ce document est la clé d'accès aux services essentiels : sans lui, les compagnies d'eau et d'électricité peuvent refuser d'ouvrir un contrat de fourniture au nom du nouveau propriétaire, ou n'accorder qu'un branchement provisoire de chantier. De la même façon, la location légale d'un bien, y compris via une licence touristique, suppose que ce document existe et soit à jour.

Logement neuf ou logement ancien : ce qui change

• Pour un bien neuf, la licence de première occupation est délivrée après réception des travaux et contrôle de leur conformité au permis initial ; elle doit être obtenue avant toute mise en service des compteurs définitifs
• Pour un bien ancien, on parle souvent de licencia de segunda ocupación ou de renouvellement de la cédula de habitabilidad, qui doit être régulièrement renouvelée même en l'absence de travaux
• Un bien ancien jamais régularisé, ou dont la licence est expirée depuis longtemps sans renouvellement, peut présenter un risque équivalent à celui d'un bien neuf jamais réceptionné
• Certaines communes appliquent des critères plus stricts pour le renouvellement, notamment lorsque des extensions ou modifications ont été réalisées sans déclaration

Qui doit fournir ces documents au moment de la vente ?

C'est au vendeur qu'il revient de disposer de ces documents et de les transmettre à l'acheteur avant la signature de l'acte notarié. En pratique, le notaire demande la présentation du certificat énergétique pour pouvoir établir l'acte de vente.

La licence d'habitation, en revanche, n'est pas systématiquement exigée par le notaire pour signer l'acte : elle peut donc être absente sans empêcher formellement la vente, ce qui explique pourquoi certains acheteurs découvrent le problème seulement après la signature.

C'est au vendeur de fournir ces documents avant l'acte notarié, mais l'acheteur a intérêt à en vérifier la validité lui-même : faire réclamer le certificat énergétique par l'avocat immobilier du réseau avant de verser le moindre acompte.

Que se passe-t-il si l'absence de licence est découverte après l'achat ?

Un acheteur qui découvre, après la signature, que le bien n'a jamais obtenu de licence d'occupation valide se retrouve dans une situation délicate : il peut se voir refuser l'ouverture ou le transfert des contrats d'eau et d'électricité à son nom, et se trouver dans l'impossibilité de louer légalement le bien.

• Blocage ou complication du transfert des contrats de fourniture d'eau et d'électricité
• Impossibilité d'obtenir une licence de location touristique tant que la situation n'est pas régularisée
• Difficulté à revendre le bien dans de bonnes conditions, l'acheteur suivant se heurtant au même obstacle
• Dans certains cas, doute plus général sur la conformité urbanistique de la construction, qui peut révéler une extension ou une construction non déclarée

Comment régulariser une absence de licence d'habitation ?

La régularisation dépend de la cause du problème. Si le bien est conforme mais que la licence n'a simplement jamais été renouvelée, une nouvelle demande auprès de la mairie ou de l'organisme régional compétent suffit en général, moyennant la production de justificatifs et parfois une inspection.

Si en revanche l'absence de licence révèle une non-conformité au permis initial, par exemple une extension non déclarée ou des travaux non autorisés, la régularisation suppose au préalable une mise en conformité urbanistique, voire une déclaration de l'ancienneté de la construction lorsque le délai de prescription des infractions urbanistiques est acquis. Cette analyse doit être menée par un professionnel avant tout engagement.

Quand la licence n'a simplement jamais été renouvelée, la régularisation reste souvent accessible : engager la régularisation de la licence avec Me Galépidès, avocate au barreau de Málaga, permet de clarifier la situation avant l'achat.

Ce que ces documents révèlent sur des travaux non déclarés

L'absence ou l'ancienneté de ces documents est souvent le premier signal d'une irrégularité urbanistique plus large. Une vérification sérieuse avant achat permet de croiser plusieurs sources d'information pour objectiver la situation réelle du bien.

• Comparer la superficie et la configuration réelles du bien avec celles inscrites au registre foncier et au cadastre
• Vérifier si des extensions, piscines, garages ou annexes visibles sur place figurent bien dans les documents officiels
• Demander à la mairie une information urbanistique sur le bien et sur l'historique des licences délivrées
• Croiser ces éléments avec l'état du certificat énergétique, qui décrit la surface et les caractéristiques du logement tel que déclaré

Vérifications à demander avant de signer

• Le certificat énergétique en cours de validité, avec sa date d'émission
• La licence d'occupation ou cédula de habitabilidad, avec sa date de délivrance et son éventuelle date d'expiration
• La correspondance entre la superficie déclarée dans ces documents et celle du registre foncier et du cadastre
• L'absence de mention d'infraction urbanistique ouverte concernant le bien
• La conformité des contrats d'eau et d'électricité actuellement en vigueur avec le titulaire et l'adresse exacte du bien

Faire vérifier ces documents par un avocat du réseau

Le certificat énergétique et la licence d'habitation sont deux vérifications simples sur le papier, mais dont l'omission peut coûter cher : blocage des fournitures, impossibilité de louer, décote à la revente. Les avocats du réseau ABOGADOS-ESPANA intègrent systématiquement ce contrôle dans l'analyse préalable à un achat.

L'intervention se fait sur devis à forfait fixe, annoncé avant le début des vérifications et réglé directement à l'avocat, avec un compte rendu clair en français sur la situation réelle du bien avant toute signature.