Avocat immobilier en Espagne : pourquoi y faire appel, et à quel moment

Le moment décisif : entre l'offre acceptée et les arrhes

Dans presque tous les dossiers difficiles, le problème a été créé par un document signé avant l'acte : une réservation, un « contrato de arras » remis par l'agence, un virement d'acompte sur un compte qui n'était pas celui du vendeur. Une fois ces documents signés, la marge de négociation disparaît.

L'appel utile se situe donc à ce stade précis : l'offre est acceptée, aucun papier n'est signé, aucun euro n'est parti.

C'est précisément avant la signature des arrhes que l'intervention d'un professionnel francophone du droit immobilier espagnol permet d'orienter l'issue du dossier.

Pourquoi le notaire ne remplace pas l'avocat

Le notaire espagnol authentifie l'accord et vérifie l'identité des parties et l'inscription au registre. Il ne vous dira pas si la véranda a été construite sans permis, si la surface réelle diffère de la surface inscrite, si la copropriété a voté une réfection de façade, ni si l'achat serait moins coûteux en achetant à deux.

L'avocat est de votre côté seulement, et son devoir de conseil porte précisément sur ces points.

Sur la Costa Blanca, l'avocat immobilier à Alicante contrôle en priorité les extensions et piscines non déclarées ; en Andalousie, l'avocat immobilier à Marbella vérifie l'urbanisme des villas.

Les sept situations où l'avocat change l'issue du dossier

• Achat sur plan : vérification de la garantie bancaire des sommes versées et du compte spécial affecté.
• Bien rural ou avec extension : contrôle de l'urbanisme en mairie avant toute avance.
• Vendeur non-résident : retenue de 3 % du prix à verser au Trésor espagnol par l'acheteur.
• Vendeur héritier : la succession doit être liquidée et inscrite avant la vente.
• Bien loué ou occupé : vérification de l'état d'occupation réel et des baux en cours.
• Copropriété endettée : certificat de dettes et procès-verbaux des trois dernières années.
• Achat à deux, avec les enfants ou via une société : la structure se décide avant de signer.

Pour un achat sur plan, l'avocat du réseau à Valence vérifie notamment l'existence de la garantie bancaire avant tout versement au promoteur.

Ce que coûte l'absence d'avocat

Les frais évités sont presque toujours inférieurs au coût d'un seul incident : arrhes perdues faute de condition suspensive, dettes de copropriété reprises, extension à régulariser, impôt de transmission recalculé sur la valeur de référence officielle avec pénalités.

C'est pourquoi les avocats du réseau annoncent un forfait fixe avant de commencer : vous comparez un montant connu à un risque chiffré, pas un pourcentage à une inconnue.