Costa del Sol

Acheter un bien immobilier à Málaga

L'essentiel en bref

Málaga couvre deux réalités : la ville et le littoral urbanisé, où le sujet est la copropriété et la conformité des logements ; et l'arrière-pays de l'Axarquía, où beaucoup de maisons sont construites sur sol rustique, parfois sans permis en règle. Là, la question n'est pas le prix mais la régularisation possible (procédure AFO). L'impôt de transmission andalou est de 7 % sur l'ancien, et le neuf relève de la TVA à 10 % plus l'AJD.

Málaga : la ville et le littoral d'un côté, l'Axarquía rustique de l'autre

Dans la ville, le parc est collectif : les appels de fonds de copropriété et l'état des parties communes déterminent le coût réel des premières années.
Sur la côte, l'offre inclut beaucoup de résidences avec équipements communs ; le règlement de copropriété peut restreindre la location de courte durée.
Dans l'arrière-pays (Torre del Mar, Vélez-Málaga, Cómpeta, Frigiliana), les maisons de campagne sont souvent en sol non urbanisable : la maison peut exister, être habitée et pourtant ne pas être régulière.
L'eau, l'assainissement et l'accès posent des questions concrètes sur les maisons isolées : puits, fosse septique, chemin d'accès privé. Chacun se vérifie par un titre, pas par un usage.

Centro, Malagueta, Axarquía : deux logiques de vérification à Málaga

Centro histórico et Soho

Bâti ancien et protégé, immeubles souvent sans ascenseur. Les travaux sont contraints par le patrimoine et la copropriété.

La Malagueta, Pedregalejo, El Limonar

Immeubles et villas en front de mer. Vérifier les extensions et vérandas ainsi que les servitudes côtières (loi sur le littoral).

Teatinos

Quartier plus récent, promotions neuves : garantie des acomptes et licence de première occupation.

Torre del Mar et Vélez-Málaga

Appartements de bord de mer et maisons en périphérie. C'est aussi là que se situe le cabinet du réseau pour la province.

Axarquía intérieure (Cómpeta, Frigiliana, Torrox)

Maisons sur sol rustique : la question déterminante est l'existence d'un AFO (reconnaissance de situation assimilée à hors ordonnancement) ou sa possibilité.

Ce que coûte un achat en Andalousie

Sur un logement ancien, l'ITP andalou est de 7 %. Sur du neuf vendu par un promoteur : TVA 10 % et AJD. S'ajoutent le notaire, le registre foncier, la gestion éventuelle du prêt, et les honoraires de l'avocat au forfait fixe annoncé à l'avance. Pour une maison en sol rustique, prévoir aussi le coût technique d'une régularisation lorsqu'elle est possible.

Chiffrer le coût total de l'achat avec les taux en vigueur

Málaga : régularisation AFO et charges de copropriété sur le littoral

Une maison sur sol non urbanisable

Construction sans permis, hors des zones constructibles : régularisation par AFO quand les conditions sont réunies, impossible sur sol protégé ou en zone inondable.

Une extension ou une piscine non inscrite

L'écart entre la réalité et le registre bloque le financement et réapparaît à la revente.

Un accès ou une eau sans titre

Chemin d'accès traversant un terrain voisin sans servitude écrite, puits non déclaré : ce sont des litiges structurels, pas des détails.

Une servitude de littoral

Les biens proches du rivage peuvent être grevés par la loi sur les côtes, avec des limites de travaux et parfois de propriété.

Avant d'acheter une maison en Axarquía ou un appartement à Málaga

Dans l'arrière-pays de l'Axarquía, de nombreuses maisons sont construites sur sol rustique, parfois sans permis en règle : la question centrale n'est pas le prix affiché mais la possibilité réelle d'une régularisation par la procédure AFO, à examiner avant toute offre. En ville et sur le littoral urbanisé, ce sont les appels de fonds de copropriété et le règlement, qui peut restreindre la location de courte durée, qui déterminent le budget réel.

Ces deux vérifications ne se font pas de la même manière : la checklist avant de signer aide à ne pas confondre les documents à réunir selon qu'il s'agit d'un bien rustique ou d'un appartement en copropriété.

Pour aller plus loin

Vos questions avant d'acheter à Málaga

Qu'est-ce qu'un AFO et pourquoi en entend-on parler en Andalousie ?

L'AFO est la reconnaissance administrative d'une construction achevée qui ne pouvait pas obtenir de permis mais dont l'action de la mairie est prescrite. Elle permet de raccorder et d'inscrire, sans transformer le terrain en terrain constructible. Elle est impossible sur sol protégé, en zone verte, sur domaine public ou en zone inondable.

Une maison habitée depuis vingt ans est-elle forcément régulière ?

Non. L'usage prolongé ne régularise rien par lui-même. Ce qui compte est le permis, la déclaration d'obra nueva, l'inscription au registre et, à défaut, la prescription de l'action de la mairie, appréciée selon la région et la nature du sol.

Peut-on obtenir un prêt sur une maison non inscrite conformément ?

En pratique très difficile : la banque prête sur ce que dit le registre foncier. Un écart important entre la réalité et le registre fait tomber le financement, souvent après le versement des arrhes.

Le vendeur doit-il fournir la licence d'occupation ?

Elle est demandée dans le dossier de vérification. Son absence n'est pas rédhibitoire dans tous les cas, mais elle change ce qu'il faut négocier et garantir avant de signer.

Un suivi en français, en ville comme en Axarquía

Maître Galépidès (Avocate inscrite au barreau de Málaga (Ilustre Colegio de Abogados de Málaga), N° 7.753 – barreau de Málaga) suit les achats immobiliers à Málaga et dans sa région, en français. L'avocat du réseau intervenant à Málaga suit l'achat en français et vérifie la situation urbanistique du bien, en ville comme en Axarquía, avant toute signature. Le forfait est fixe et annoncé avant de commencer, sans pourcentage sur le prix.

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Indiquez où vous en êtes : la demande part vers l'avocat du réseau qui suit les achats immobiliers à Málaga, avec la ville et le type de projet déjà renseignés. Réponse sous 24 h ouvrées, sans frais de dossier, et forfait fixe annoncé avant de commencer.

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