Costa Blanca

Acheter un bien immobilier à Benidorm

L'essentiel en bref

Benidorm est un marché vertical : l'essentiel de l'offre se compose d'appartements dans des tours, souvent construites entre 1965 et 1990. Le prix au mètre carré dépend moins du quartier que de l'immeuble lui-même — ascenseurs, étanchéité, façade, ITE, et charges. Le second point décisif est le régime de location, car beaucoup d'appartements sont achetés pour être loués. L'ITP valencien est de 9 % depuis le 1er juin 2026.

Benidorm : un marché vertical, où l'immeuble compte plus que le quartier

Des immeubles de grande hauteur entraînent des charges structurellement élevées : deux ou trois ascenseurs, pompes, façade, parfois piscine et gardien.
Les tours des années 1970 arrivent à l'âge des gros travaux : rénovation d'ascenseurs, étanchéité de toiture, remise aux normes électrique. Ces travaux se votent en assemblée et suivent le logement.
Le marché locatif touristique est très actif, donc très contrôlé : inscription au registre régional obligatoire, et règlements de copropriété qui peuvent l'interdire.
La vue mer conditionne le prix : elle peut être supprimée par une construction future, ce qui se vérifie sur le plan d'urbanisme de la parcelle voisine, pas à l'œil.

Levante, Poniente, Rincón de Loix : ce que change la tour choisie

Playa de Levante

Tours en première ligne, forte demande locative, charges élevées. Lire le budget, les travaux votés et le règlement sur la location de courte durée.

Playa de Poniente

Immeubles plus résidentiels, occupation davantage annuelle. Vérifier l'ITE et l'état des ascenseurs et de la façade.

Rincón de Loix

Parc plus ancien et prix plus accessibles : les appels de fonds pour rénovation sont le poste à anticiper.

Sierra Cortina, Finestrat, La Cala

Résidences récentes et maisons en hauteur : servitudes de vue, murs de soutènement et charges de résidence fermée.

Ce que coûte un achat à Benidorm

Sur l'ancien, l'ITP valencien est de 9 % depuis le 1er juin 2026 ; 11 % au-delà de 1 000 000 €. Sur du neuf : TVA à 10 % et AJD à 1,4 %. Pour un achat destiné à la location, le calcul ne s'arrête pas à l'acquisition : l'impôt des non-résidents sur les loyers, l'IBI, les charges et la taxe d'ordures déterminent le rendement réel, bien plus que le prix d'achat.

Chiffrer le coût total de l'achat avec les taux en vigueur

Benidorm : charges d'ascenseurs, ITE des tours anciennes et régime locatif

Des travaux de tour déjà votés

Ascenseurs, étanchéité, façade : plusieurs milliers d'euros par logement, à la charge de l'acquéreur si le vote précède la vente.

Une location touristique interdite par l'immeuble

Le règlement de copropriété peut prohiber l'usage touristique. Le projet locatif tombe alors, même avec une inscription régionale.

Une vue mer non garantie

Aucune servitude de vue n'existe par défaut : une parcelle constructible devant l'immeuble peut supprimer la vue et la valeur.

Un rendement annoncé brut

Les rendements affichés par les agences ignorent l'impôt, les charges, la vacance et la gestion. Le net est nettement inférieur.

Avant d'acheter dans une tour à Benidorm

Dans une tour construite entre 1965 et 1990, le prix au mètre carré compte moins que l'état réel de l'immeuble : ascenseurs, étanchéité de toiture, façade et inspection technique du bâtiment. Ces éléments se lisent dans le procès-verbal des dernières assemblées et dans un éventuel rapport d'ITE, pas dans l'annonce.

Beaucoup d'appartements sont achetés pour être loués : la licence de location touristique et son inscription au registre du tourisme se vérifient avant l'achat, pas après la première réservation en ligne. La checklist avant de signer reprend l'ensemble de ces points dans l'ordre où ils doivent être contrôlés.

Pour aller plus loin

Acheter à Benidorm : les questions à se poser

Pourquoi les charges sont-elles si élevées à Benidorm ?

Parce que les immeubles sont hauts : plusieurs ascenseurs, surpresseurs d'eau, façades importantes, souvent piscine et personnel. Ce sont des coûts fixes répartis entre les logements, que le budget approuvé chiffre précisément.

Quel rendement locatif réel peut-on attendre ?

Aucun chiffre sérieux ne peut être donné sans le bien : il dépend du loyer réellement pratiqué, de la vacance, des charges, de l'impôt sur les loyers du non-résident et des frais de gestion. Le calcul se fait poste par poste, sur le bien visé.

Une tour ancienne est-elle un mauvais achat ?

Pas nécessairement : le prix intègre souvent l'âge. Ce qui compte est l'état documenté de l'immeuble — ITE, travaux réalisés, travaux votés — et non l'année de construction seule.

Faut-il déclarer les loyers en Espagne si l'on vit en France ?

Oui : les loyers d'un bien situé en Espagne sont imposables en Espagne, avec une déclaration annuelle pour les non-résidents, puis pris en compte en France selon la convention fiscale. C'est à intégrer au calcul avant l'achat.

Votre achat suivi en français à Benidorm

Maître Segarra (Avocat inscrit au barreau d'Orihuela (Ilustre Colegio de Abogados de Orihuela), N° 390 – barreau d'Orihuela) suit les achats immobiliers à Benidorm et dans sa région, en français. L'avocat du réseau intervenant à Benidorm suit l'achat en français, vérifie l'état de l'immeuble et la licence de location avant la signature. Le forfait est fixe et annoncé avant de commencer, sans pourcentage sur le prix du bien.

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Faire vérifier votre achat à Benidorm

Indiquez où vous en êtes : la demande part vers l'avocat du réseau qui suit les achats immobiliers à Benidorm, avec la ville et le type de projet déjà renseignés. Réponse sous 24 h ouvrées, sans frais de dossier, et forfait fixe annoncé avant de commencer.

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