Construire sa maison en Espagne : terrain, permis de construire et garanties

Étape 1 : vérifier que le terrain est vraiment constructible

En Espagne, le sol est classé par le plan d'urbanisme de la commune : urbain, urbanisable ou rustique (non urbanisable). Seul un terrain urbain, doté des équipements nécessaires (accès, eau, électricité, évacuation), permet en règle générale de construire directement. Sur un terrain rustique, la construction d'une maison est très limitée, voire interdite selon la région.

Avant tout acompte, l'avocat demande à la mairie un certificat d'urbanisme (cédula ou certificado urbanístico) qui indique le classement, la hauteur, la surface constructible et les distances à respecter. Il contrôle aussi le registre foncier et le cadastre, pour que les limites et la surface du terrain concordent.

Étape 2 : le projet d'architecte et la licence de construire

• Un architecte inscrit en Espagne rédige le projet de base puis le projet d'exécution.
• La licence de construire (licencia de obras) est demandée à la mairie ; les délais varient fortement d'une commune à l'autre.
• L'ICIO, impôt sur les constructions, est dû à la mairie : son taux est fixé par chaque commune, dans la limite légale de 4 % du coût réel des travaux. S'y ajoute une taxe de licence.
• La TVA sur la construction d'un logement commandée directement au constructeur est en principe au taux réduit de 10 %.

Étape 3 : le contrat avec le constructeur

Le contrat doit fixer le prix, le calendrier, les pénalités de retard, l'échéancier des paiements lié à l'avancement réel, la liste des matériaux et la retenue de garantie. Un paiement important avant le début des travaux est un signal d'alerte.

Pendant le chantier, la direction des travaux est assurée par l'architecte et un architecte technique (aparejador), qui signent ensuite le certificat de fin de travaux.

Sur un terrain rustique, la faisabilité se confirme en mairie avant tout compromis : l'avocat du réseau à Murcie vérifie la qualification du sol et le permis de construire envisageable.

Les garanties de la loi de 1999 sur la construction

La loi 38/1999 d'ordonnancement de la construction impose une assurance décennale pour les logements. Le particulier qui construit une seule maison pour son propre usage peut en être dispensé, mais s'il revend dans les dix ans, il devra justifier de cette assurance ou obtenir l'accord exprès de l'acheteur. Mieux vaut donc la souscrire.

Étape 4 : légaliser la maison terminée

Une maison construite sans licence, ou non conforme à la licence, relève d'une infraction urbanistique : l'article consacré à ce risque explique les conséquences, qui peuvent aller jusqu'à la démolition.

• Certificat de fin de travaux signé par la direction technique.
• Déclaration d'ouvrage neuf (declaración de obra nueva) signée devant notaire ; elle donne lieu à l'impôt sur les actes juridiques documentés, au taux fixé par la région.
• Inscription de la maison au registre foncier et mise à jour du cadastre.
• Licence de première occupation ou document équivalent régional, indispensable pour les contrats d'eau et d'électricité et pour revendre.

Ce que fait un avocat du réseau

L'avocat du réseau vérifie le terrain avant l'achat, relit le contrat avec le constructeur, suit les étapes administratives et prépare la déclaration d'ouvrage neuf. Sur la Costa Blanca, en Andalousie comme en Catalogne, les règles d'urbanisme régionales sont différentes : il faut un avocat qui connaît celles du lieu.