Catalogne (Gérone)

Acheter un bien immobilier à Gérone et dans sa province

L'essentiel en bref

Gérone se distingue de la côte : c'est un marché de résidence principale, avec un centre historique protégé, et un arrière-pays où l'on achète des masos et des maisons de village. Les points décisifs sont la protection patrimoniale en ville, et en zone rurale la constructibilité du terrain, l'eau, l'assainissement et l'accès. L'ITP catalan s'applique par tranches de 10 % à 13 % depuis le 27 juin 2025 ; l'AJD est de 1,5 %.

Gérone : résidence principale en ville, masos et terrains dans l'arrière-pays

En ville, le bâti du Barri Vell est ancien et protégé : le niveau de protection décide de ce qui peut être rénové, surélevé ou divisé.
Dans l'arrière-pays (Gironès, La Selva, Garrotxa), les masos sont souvent sur sol non urbanisable : réhabiliter est possible dans des limites strictes, agrandir rarement.
L'eau et l'assainissement des maisons isolées reposent sur des puits et des fosses : chacun doit avoir une autorisation, pas un simple usage ancien.
La demande est locale et à l'année, ce qui rend le marché moins volatil que sur la côte, mais aussi moins liquide pour les biens atypiques.

Barri Vell, Eixample, Gironès rural : deux régimes juridiques à Gérone

Barri Vell et Mercadal

Bâti protégé, appartements en immeubles anciens : demander la fiche de protection et vérifier l'accord de copropriété pour tout projet.

Eixample, Devesa, Montilivi

Immeubles du XXe siècle, demande étudiante et familiale : ITE, ascenseur et charges commandent le budget.

Sarrià de Ter, Salt, Vilablareix

Marché plus abordable de résidence principale : vérifier les surfaces inscrites et l'état des parties communes.

Masos du Gironès et de la Garrotxa

Maisons rurales en sol non urbanisable : certificat d'urbanisme, permis des rénovations passées, puits et fosse déclarés, accès par servitude écrite.

Villages de La Selva et Baix Empordà

Maisons mitoyennes anciennes : murs mitoyens, humidité et extensions en toiture non déclarées.

Ce que coûte un achat dans la province de Gérone

Sur l'ancien, l'ITP catalan est progressif par tranches, de 10 % à 13 % depuis le 27 juin 2025, 20 % pour les grands détenteurs. Sur du neuf : TVA à 10 % et AJD à 1,5 %. Pour un mas à réhabiliter, le budget doit intégrer l'étude technique, les autorisations et le raccordement ou l'assainissement autonome, postes régulièrement oubliés dans les projets de rénovation.

Chiffrer le coût total de l'achat avec les taux en vigueur

Gérone : constructibilité limitée des masos et protection du Barri Vell

Un mas qu'on ne peut pas agrandir

En sol non urbanisable, la réhabilitation est encadrée et l'extension le plus souvent refusée, quel que soit le projet présenté par le vendeur.

Un puits ou une fosse sans autorisation

L'usage ancien ne vaut pas titre : la régularisation, quand elle est possible, est à la charge de l'acquéreur.

Un accès sans servitude écrite

Chemin traversant une parcelle voisine sans servitude inscrite : source de litige durable et de blocage à la revente.

Une rénovation passée sans permis

Surélévation, grange transformée, volume ajouté : l'écart avec le registre foncier et le cadastre réapparaît au financement et à la revente.

Avant d'acheter un maso ou une maison de village près de Gérone

Dans le Gironès, la Selva ou la Garrotxa, les masos sont souvent situés sur un sol classé non urbanisable : les réhabiliter reste possible dans des limites strictes, mais les agrandir est rarement autorisé, ce qui se vérifie sur le plan d'urbanisme communal avant l'offre. L'accès, l'eau et l'assainissement d'une maison isolée doivent aussi être confirmés par des titres, et non supposés parce que la maison est habitée depuis longtemps.

En ville, dans le Barri Vell, le niveau de protection patrimoniale décide de ce qui peut être rénové, surélevé ou divisé. Le simulateur de coût permet d'intégrer l'ITP catalan par tranches, quel que soit le type de bien visé.

Pour aller plus loin

Acheter près de Gérone : les questions à se poser

Peut-on transformer une grange ou un mas en habitation ?

Parfois, dans le cadre strict du plan d'urbanisme communal et du régime du sol non urbanisable, qui admet la réhabilitation de constructions existantes sous conditions. Le certificat d'urbanisme de la parcelle est la seule réponse fiable.

Un puits ancien est-il régulier parce qu'il a toujours servi ?

Non. Un captage d'eau doit être déclaré et autorisé par l'organisme de bassin. La même logique vaut pour l'assainissement autonome, qui doit respecter les normes en vigueur.

Le centre historique de Gérone permet-il de diviser un appartement ?

Cela dépend du niveau de protection du bâtiment, du plan d'urbanisme et de l'accord de la copropriété. Une division réalisée sans ces trois éléments n'est pas inscriptible au registre.

Le marché de Gérone est-il plus sûr que celui de la côte ?

Il est plus stable, car porté par la demande locale à l'année. En revanche les biens ruraux atypiques se revendent plus lentement, et leur conformité urbanistique demande un examen plus poussé qu'un appartement de ville.

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Maître García (Avocat inscrit au barreau de Barcelone (Il·lustre Col·legi de l'Advocacia de Barcelona), N° 28.002 – barreau de Barcelone) suit les achats immobiliers à Gérone et dans sa région, en français. L'avocat du réseau intervenant à Gérone suit l'achat en français et vérifie la constructibilité du terrain ou le niveau de protection du bâti avant toute signature. Le forfait est fixe et annoncé avant de commencer, sans pourcentage sur le prix du bien.

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